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Les parkings de locaux professionnels et la taxe foncière
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L'article 34-IV-A de la loi de finance rectificative pour 2010 (du 29 décembre 2010) prévoit : « Il est constitué, dans chaque département, un ou plusieurs secteurs d'évaluation qui regroupent les communes ou parties de communes qui, dans le département, présentent un marché locatif homogène. »
Le nombre moyen de secteurs d'évaluation départementaux créés est de 5 ou 6 secteurs d'évaluation.
A partir de ces secteurs d'évaluation dans les limites de chacun desquels doit se trouver un marché locatif homogène, sont établies les grilles tarifaires des 39 catégories de locaux.
La base communale retenue pour l'évaluation de la valeur locative cadastrale entre 1970 et 2016 est abandonnée en 2017 au profit d'une base départementale.
A cet égard, peu importe la situation existant dans le département voisin et mitoyen. Peu importe que le secteur d'évaluation du département A soit le secteur d'évaluation n° 1, alors que le secteur d'évaluation mitoyen situé dans le département B mitoyen soit le secteur d'évaluation n° 5. Ce manque de coordination devrait poser quelques difficultés.
De même, les limites entre secteurs géographiques situés dans un même département ne manqueront pas de poser également difficulté.
Ou encore les limites, dans un département, entre les secteurs géographiques différents situés sur une même commune soulèveront des problèmes.
Certaines communes ont pu tenter de se créer un avantage compétitif en retenant, pour les locaux sur leur territoire, par exemple, un secteur d'évaluation n° 2 et en appliquant un coefficient de localisation de 1,15, ou bien en retenant un secteur d'évaluation n° 3 et en appliquant un coefficient de localisation de 0,85.
L'évaluation de ces situations de locaux situés à la frontière entre deux départements, entre deux communes, entre deux secteurs géographiques dans une même commune, entre communes situés dans un même secteur géographique mais retenant des coefficients de localisation différents, ..., manque un peu de souplesse. Les écarts considérables que l'évaluation peut générer entre des locaux professionnels situés parfois des deux côtés d'une même rue mériteraient d'être pris en compte au moyen d'un coefficient d'ajustement de la valeur locative révisée.
L'homogénéité des secteurs d'évaluation au niveau de leur marché locatif est discutable en fonction de l'activité des professionnels : un secteur géographique peut être très recherché pour un type d'activité économique et beaucoup moins recherché pour un autre type d'activité économique.
La catégorie et la sous-catégorie de chaque local doit être déterminée : une seule catégorie doit être retenue.
Selon la Notice d'aide au remplissage de la déclaration 6660-REV (6660-NOT - cadre 3) "la nature et la destination principale du local permettent de déterminer le sous-groupe, puis l'utilisation et les caractéristiques physiques du local permettent de déterminer la catégorie à laquelle il doit être rattaché. Si plusieurs activités sont exercées dans le local, la catégorie à retenir est celle qui occupe la plus grande surface."
A partir de l’identification des secteurs départementaux, une grille tarifaire est calculée pour chaque catégorie de locaux dans chaque secteur géographique. Cela consiste à affecter à chaque catégorie de locaux un tarif par m² pondéré qui sert de base pour le calcul des valeurs locatives et remplace le tarif des locaux types précédemment retenu.
Le résultat est un ensemble de 39 tarifs pour chaque secteur géographique. Dix catégories (contenant pour la plupart des sous-groupes) mentionnées dans le décret n° 2011-1267 du 10 octobre 2011 sont présentes :
La déclaration n° 6660-REV et la notice d’aide au remplissage de ladite déclaration des locaux par les propriétaires apportent des précisions sur le contenu de ces dix catégories.
Ainsi, le détail de la notice d’aide concernant la catégorie « Magasins et lieux de vente » et les sept sous-groupes qui la composent, et celui concernant la catégorie « Bureaux et locaux divers » et les trois sous-groupes qui la composent, sont repris ci-dessous.
Chaque département est pourvu d'une grille tarifaire fournissant un tarif au m2 pour les 39 catégories de locaux et pour chacun des secteurs géographique créés.
Comme exemple, vous trouverez ci-joint un lien vers une grille tarifaire modèle : la grille tarifaire du département du Rhône (69).
Les écarts entre les tarifs sont considérables, aussi bien entre catégories de locaux, qu'à l'intérieur d'une même catégorie de locaux, entre secteurs géographiques différents, ou encore entre départements.
Si l'on retient comme exemple trois départements (le Gard, le Puy de Dome et la Haute Vienne) qui ont des villes principales avec une taille de population comparable entre elles et si l'on examine les tarifs retenus pour les différents secteurs géographiques de ces trois départements et de leurs chefs lieux respectifs, le tableau ci-après démontre une importante variation des tarifs pour les locaux les plus représentatifs que sont MAG 1 (magasin sur rue de moins de 400 m2), BUR 2 (bureau dans immeuble de conception récente), DEP 2 (entrepôts et hangars de stockage).
Une rapide analyse montre que le secteur géographique avec la valeur locative révisée la plus élevée (secteur n° 6) des magasins sur rue de moins de 400 m2 (MAG 1) du Gard (et donc probablement de Nimes, ville principale du Gard), avec un tarif de 278,0 €/ m2, a une valeur locative au m2 supérieure de 50,35 % (278 / 184,9) au secteur n° 6 des mêmes magasins du Puy de Dome (et donc probablement de Clermont Ferrand, ville principale du Puy de Dome), et une valeur locative au m2 supérieure de 31,19 % (278 / 211,9) au secteur n° 6 des mêmes magasins de la Haute Vienne (et donc probablement de Limoges, ville principale de Haute Vienne).
Il serait intéressant de comparer les valeurs locatives révisées avec les valeurs locatives des trois chefs-lieux de ces trois départements, afin de vérifier si les écarts au niveau des valeurs locatives révisées se retrouvent au niveau des valeurs locatives (loyers).
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Magasins
et lieux de vente (MAG),
