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LA TAXE FONCIERE DE L'ENTREPOT

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Sommaire :

 

- Information générale sur les entrepôts et les plates-formes,

- La taxe foncière et le classement des locaux d'entrepôt,

- Douze tracas liés à la taxe foncière des entrepôts,

- Tableau de tarifs d’entrepôts classés en locaux commerciaux,

- Tableau de tarifs d’entrepôts classés en locaux exceptionnels ou en locaux industriels,

- Jurisprudence concernant la taxe foncière des entrepôts.

 

 

La particularité de la taxe foncière des entrepôts mérite une étude spécifique.

 

La révision des valeurs locatives des locaux professionnels (RVLLP) entrée en vigueur en 2017, dont font partie les locaux d'entrepôts, rend obsolète une partie de la fiche ci-dessous, puisqu'elle fait disparaitre la notion de locaux de comparaison et la remplace par une grille tarifaire départementale.

 

 

 

    Information générale sur les entrepôts et les plateformes

 

Selon CBRE (Le marché des entrepôts Entrepôts, plates-formes et taxe foncièreet des locaux d’activités 2006), « le parc d’entrepôts de stockage en France est l’un des plus importants d’Europe avec environ 91 millions de mètres carrés. 28 millions (soit 31% du parc total) sont situés en Ile de France, dont 8 millions concernent des bâtiments de plus de 10.000 m2 ».

 

L’étude de Savills sur « Le marché des grands entrepôts en France » (été 2007) est révélatrice de l’externalisation de la fonction de stockage, et de l’augmentation de la taille des entrepôts : Procter & Gamble ouvre 74.000 m2 d’entrepôt à Amiens début 2006, CDiscount ouvre en 2007 un entrepôt de 100.000 m2 dans la banlieue de Bordeaux. Selon cette étude, la surface moyenne des grands entrepôts passe de 15.000 m2, fin des années 1990, à plus de 30.000 m2 à présent.

 

La majorité des entrepôts sont loin de ces gigantesques superficies, et l’ORIE (l’Observatoire régional de l’immobilier d’entreprise) en Ile de France, a réparti en 1997 l’ensemble des entrepôts en 3 classes :
Entrepôts de classe A : hauteur supérieure à 8 mètres, aire de manœuvre d’une profondeur supérieure à 27 mètres, bâtiments isolés, chauffés, sprinklés et résistance au sol est d’au moins 5 tonnes par m2.

Entrepôts de classe B : hauteur supérieure à 5,5 mètres, aire de manœuvre d’une profondeur de 20 mètres et dont la résistance au sol est supérieure à 3 tonnes par m2.

Entrepôts de classe C : tous entrepôts ne relevant ni de la classe A ni de la classe B.

 

Une nouvelle grille CELOG (Cotation des entrepôts logistiques) plus précise a été établie fin 2003, reprenant les 3 classes d’entrepôts et répartissant les entrepôts à partir d’une liste de 23 critères.

 

Les utilisateurs recherchant un espace logistique prennent en compte trois dimensions, et c’est à l’intérieur d’une des dimensions qu’apparaît la fiscalité locale (et la taxe foncière) :

- la localisation des bâtiments : la recherche d’une position centrale entre les différents pôles d’activités,  les infrastructures de communication, l’existence d’un bassin d’emploi, l’existence d’un bassin de consommation, …

- des critères techniques : les entrepôts de la génération la plus récente, l’autorisation de la DRIRE, …

- des critères économiques : les coûts du transport amont et aval, le loyer du bâtiment, la fiscalité.

 

 

 

    La taxe foncière et le classement des locaux d'entrepôt jusqu'en 2016 et à partir de 2017

 

La fiche ci-jointe, intitulée « Douze tracas liés à la taxe foncière des entrepôts » vous apportera quelques éclaircissements sur les possibilités d’optimisation de la taxe foncière des locaux d’entrepôt.

 

Curieusement, le bouleversement dans la logistique et l’entreposage n’a pas affecté la manière particulière dont est établie la valeur locative cadastrale des locaux de stockage. 

 

Depuis début 2017, la RVLLP a conduit à une nouvelle manière d'établir la taxe foncière des locaux d'entrepôt, en remplaçant le recours à des termes de comparaison communaux (avec un tarif au m2) par le recours à une grille tarifaire départementale (avec un tarif au m2 établi par secteur géographique).

 

Jusqu'à fin 2016, il n’y a pas une méthode pour évaluer la valeur locative cadastrale des locaux de stockage, mais plusieurs, ce qui aura pour conséquence qu’un local de stockage pourra être évalué comme un local commercial (C), ou un local commercial établissement spécial (C/ES), un local exceptionnel (ME), un local industriel (U), voire un local professionnel (P).

 

Les locaux commerciaux pouvaient être évalués jusqu'en 2016 selon trois méthodes différentes (méthode par bail, méthode par comparaison et méthode par appréciation directe) et les locaux industriels pouvant être évalués selon deux méthodes distinctes (méthode comptable et méthode particulière), le choix de la méthode adéquate était difficile.

 

Vous trouverez ci-joint des tableaux de tarifs de ces anciens locaux types pour les principales catégories, compilés dans différentes communes de France, démontrant la diversité des tarifs applicables et l'intérêt de se pencher sur le choix de la méthode d'évaluation :

- Tableau de tarifs d’entrepôts classés en locaux commerciaux,

- Tableau de tarifs d’entrepôts classés en locaux exceptionnels ou en locaux industriels.

 

La situation se compliquait encore jusqu'en 2016 et se complique toujours en 2017 lorsque l’on découvre qu’un entrepôt, qui devrait être rangé dans la catégorie des locaux commerciaux, parce qu’il était exploité par une entreprise commerciale, se retrouvait (et se retrouve encore en 2017) en pratique classé en local industriel du fait de l’importance de son équipement.

 

Le diagnostic de la taxe foncière des entrepôts, outre l’analyse des superficies, l’étude des locaux types (méthode par comparaison) ou de la situation comptable du local (méthode comptable), passe par une bonne compréhension des nombreuses décisions de jurisprudence concernant la taxe foncière des entrepôts, ce qui donne un avantage aux professionnels du droit.