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Les locaux d'entreprise dont la taxe foncière annuelle dépasse 10.000 €, a fortiori 100.000 €, méritent une analyse "sur mesure" de la justesse de leur imposition et nécessitent un savoir-faire spécifique.


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LOCAUX D'ENTREPRISE ET TAXE FONCIERE

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   Chaque type de local d’entreprise dispose de ses forces et de ses faiblesses 

 

Les locaux d’entreprise, répartis en locaux industriels, d'une part, et locaux commerciaux et locaux professionnels, d'autre part (ces deux dernières catégories étant regroupées dans la nouvelle catégorie des "locaux professionnels" établie par la Révision des valeurs locatives des locaux professionnels, RVLLP entrée en vigueur en janvier 2017), ont chacun leurs points forts et leurs points faibles.

 

Un local d’entreprise, selon qu’il est commercial, industriel ou professionnel, conduit à un montant différent de taxe foncière. En effet, les méthodes d’évaluation de la valeur locative cadastrale de ces trois catégories de locaux d’entreprise sont différentes et doivent donc être analysées voire comparées.

 

Les entrepôts, par leur situation et leur rattachement particuliers, méritent d'être traités séparément.

 

 

 

   Répartir les locaux d’entreprise en 2 ou 3 catégories crée des stratégies d’optimisation

 

Aucun régime unifié des locaux d'entreprise, signifieTaxe foncière et locaux d'entreprise que les locaux d’entreprise sont répartis, pour le calcul de la valeur locative cadastrale, en plusieurs catégories (locaux commerciaux, locaux professionnels et locaux industriels) ayant chacune des modes de calcul différents.

 

La pratique de la fiscalité locale entraîne la découverte que certaines catégories, de par leur mode de calcul, permettent d’obtenir une taxe foncière minorée, et que des stratégies d’optimisation de la taxe foncière peuvent être mises en œuvre.

La définition des différentes catégories et le chevauchement de ces catégories

La conséquence directe de l’existence des différentes catégories est un problème de définition de chaque catégorie, et un problème de chevauchement entre catégories.

 

Le rôle central est tenu par les locaux commerciaux et les rôles secondaires sont occupés par les locaux professionnels et les locaux industriels, amenant les questions suivantes :

-  est-il préférable que le local soit classé en local commercial ou en local industriel ?

-  est-il préférable que le local soit classé en local commercial ou en local professionnel ? La RVLLP 2017 qui a fusionné ces deux catégories de locaux a supprimé tout intérêt à cette question.

 

Un exemple classique est constitué par le changement de locataire d’un local : supposons qu’un appartement de 100 m2 à usage d’habitation soit ensuite loué à un prestataire de services qui ne soit pas profession libérale. Ce changement d’affectation entraîne une modification du terme de comparaison (local de référence). Le tarif au m2 du local de référence (local d'habitation) étant différent du tarif au m2 issu de la grille tarifaire (local professionnel selon la RVLLP 2017), la location de cet appartement pour la nouvelle activité entraîne une modification de la taxe foncière.

 

 

Le propriétaire d'un local commercial doit avoir une approche comparative

Si les locaux commerciaux situés dans une même galerie commerciale sont souvent classés avec de nombreux critères communs (même local type, même tarif, même situations générale et particulière), tel n'est pas toujours le cas des locaux commerciaux situés dans le même secteur géographique ou la même zone d'activité.

 

La connaissance de l'évaluation retenue pour des locaux géographiquement proches, avec une différence peu marquée au niveau de l'activité exercée dans le local, peut aider à affiner l'appréciation de la valeur locative cadastrale d'un local.

 

Rien n'interdit aux propriétaires de partager les informations dont ils disposent sur la valeur locative cadastrale de leurs locaux. Même si la comparaison de locaux ne sera pertinente que si elle concerne un local et un local type, un professionnel de la fiscalité locale saura vous aider à faire bon usage de ce type d'information.

 

 

Le propriétaire d'une chaîne de magasins doit également avoir une approche comparative

Les implantations d'une chaîne de magasins sont très diverses : grandes villes, communes périphériques de grandes villes, chef lieu de département, communes rurales situées à un carrefour, ...

 

La politique de taux étant variable selon les communes, et le niveau des bases d'imposition également variable selon les communes, un grand nombre de situations peut être recensé.

 

Cependant, le montant de la taxe foncière en fonction du nombre de mètre carré de chacun de magasins donne une indication, à condition bien sûr de savoir ce que signifie le concept de "commune dans une situation économiquement comparable", ce que le professionnel de la fiscalité locale pourra vous expliquer.

 

 

Le propriétaire louant un local doit prendre en compte la fiscalité locale

Le propriétaire d’un local loué à une entreprise prend rarement en compte lors de la location, certaines caractéristiques du futur locataire. Pourtant, ces caractéristiques (qui n’ont pas d’incidence sur la solvabilité du locataire) auront une incidence sur la taxe foncière à payer annuellement pour le local.

 

Le propriétaire peut se désintéresser du montant de la taxe foncière parce que le bail du local met cette dernière à la charge du locataire.

 

Mais une multitude de cas existent dans lesquels, par pure ignorance de la manière avec laquelle est calculée la taxe foncière, le propriétaire d’un local loue à un locataire qui va entraîner, de par son activité, une hausse de la taxe foncière.

 

   

 

   La moitié de la fiscalité locale est directement rattachée aux locaux d’entreprise

 

La fiscalité locale n’est pas tendre avec les propriétaires de locaux d’entreprise :

- si l’on additionne la contribution économique territoriale (remplaçante de la taxe professionnelle) et la taxe foncière payée pour les locaux d’entreprise, le total est largement supérieur à la moitié des sommes perçues au titre de la fiscalité locale, 

- il n’existe aucun régime unifié de taxation des locaux abritant des entreprises.