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Actualités :

Les limites de la déclaration 6660-REV du local professionnel

Révision des valeurs locatives des locaux professionnels : en route vers la réforme !

CFE et taxe foncière : quoi de plus normal que de taxer 2 fois !

 

 

 

 

 

 

COEFFICIENTS DE NEUTRALISATION, DE PLANCHONNEMENT ET LISSAGE

 

 

 

 

  Le principe de l'aménagement de la valeur locative révisée

 

L'équilibre des ressources des collectivités locales et le caractère partiel de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels (RVLLP) qui ne concerne pas la révision des locaux d'habitation (qui serait réalisée dans un second temps) ont conduit à l'application d'un système de neutralisation.

 

Par ailleurs, devant la multiplication globale des valeurs locatives brutes des locaux professionnels par 2,87, le législateur a souhaité atténuer l'impact de la révision des valeurs locatives desdits locaux.

 

La valeur locative révisée brute a donc été aménagée avant d'obtenir la base d'imposition, en recourant à deux coefficients (le coefficient de neutralisation et le coefficient de planchonnement) et à une mesure de lissage. De l'application de ces trois mesures résulte une valeur locative révisée nette ayant ainsi dès le départ perdu tout lien avec la valeur locative (le loyer).

 

L'utilisation de ces trois "amortisseurs" rencontre cependant des limites dans le temps.

 

Cet aménagement de la valeur locative révisée n'a donc rien à voir avec l'ajustement de la valeur locative cadastrale des locaux commerciaux, qui consistait, jusqu'à fin 2016, en procédant à un ajustement du tarif au m2, à rendre comparable la valeur locative cadastrale d'un local commercial avec celle du terme de comparaison retenu pour l'évaluer.

 

 

 

 

  Le coefficient de neutralisation

 

L'objectif des coefficients de neutralisation est de maintenir les proportions des locaux professionnels (commerciaux et professions libérales) et des locaux d'habitation dans l'assiette des taxes locales.

 

Par l'application du coefficient de neutralisation, établi en 2017 et particulier à chaque taxe locale (taxe foncière, TEOM, CFE) et à chaque collectivité locale (commune, département, ...) la proportion des locaux professionnels dans l'assiette des taxes locales est maintenue.

 

La formule de la valeur locative révisée après l'application du coefficient de neutralisation est : valeur locative révisée brute x coefficient de neutralisation.

 

Coefficient de neutralisation = somme valeurs locatives non révisées des locaux professionnels imposables en 2017 / somme  valeurs locatives révisées des mêmes locaux imposables en 2013.

 

 

Si, par exemple, la valeur locative révisée globale d'une commune (ou d'un département) est de 30 % plus importante que la valeur locative cadastrale globale antérieure, la valeur locative révisée et neutralisée de ladite commune (ou du département) sera réduite de 30 %.

 

Rappelons que l'application des coefficients de neutralisation devrait cesser lors de l'entrée en vigueur de la révision des valeurs locatives des locaux d'habitation (si celle-ci est effective un jour).

 

 

 

  

  Le coefficient de planchonnement

 

Ce second coefficient a été ajouté au dispositif de la RVLLP après le test de la révision sur cinq départements (article 48 de la LFR de 2015). Il vise à limiter les variations les plus importantes des valeurs locatives révisées et fonctionne à la hausse comme à la baisse.

 

Le coefficient de planchonnement diminue de la moitié l'écart apparaissant entre l'ancienne valeur locative et la nouvelle valeur locative révisée après application du coefficient de neutralisation.

 

La formule de la valeur locative révisée après application des coefficients de neutralisation et de planchonnement est : valeur locative révisée brute x coefficient de neutralisation +/- planchonnement.

 

Planchonnement = (valeur locative cadastrale 2017 - valeur locative révisée après application du coefficient de neutralisation) / 2.

 

 

Si, par exemple, la valeur locative révisée d'un local professionnel, après application du coefficient de neutralisation, passe de 10.000 € à 15.000 €, ce qui représente une différence de + 5.000 €, la valeur planchonnée de ce local professionnel sera de 15.000 € - (5.000 € / 2) = 12.500 €

 

 

 

 

   Le lissage sur 10 ans des variations des cotisations

 

La mesure de lissage a pour objectif de réaliser une intégration progressive du résultat de la révision dans le montant des taxes locales concernées.

 

Selon l'article 48 de la LFR de 2015, le lissage a été porté d'une durée de 5 ans (initialement prévue) à 10 ans, et est applicable au 1er euro de différence à la hausse comme à la baisse

 

Cette mesure de lissage joue à la hausse comme à la baisse.

 

Si, par exemple, la valeur locative révisée, neutralisée et planchonnée d'un local professionnel augmente de 12.000 € à 15.000 € en 2017, soit une augmentation de 3.000 €, cette augmentation sera étalée sur 10 ans à raison de + 300 € par an (12.300 € en 2017, 12.600 € en 2018, ... , 14.700 € en 2025 et 15.000 € en 2026).

 

Si, par exemple, la valeur locative révisée, neutralisée et planchonnée d'un local professionnel diminue de 12.000 € à 9.000 € en 2017, soit une diminution de 3.000 €, cette diminution sera étalée sur 10 ans à raison de - 300 € par an (11.700 € en 2017, 11.400 € en 2018, ... , 9.300 € en 2025 et 9.000 € en 2026).

 

 

 

 

   Les limites dans le temps à l'utilisation des trois "amortisseurs"

 

La situation existant au 1er janvier 2017 et figurant sur l'avis de taxe foncière 2017 des locaux professionnels n'est pas immuable.

 

Les nouvelles constructions qui seront terminées courant 2017 bénéficieront du coefficient de neutralisation, mais rencontreront la difficulté de ne bénéficier ni du planchonnement, ni du lissage sur 10 ans. Entre un local professionnel livré fin 2016 et un autre local professionnel livré au 1er trimestre 2017, l'écart de taxe foncière pourra être important.

 

Le changement d'activité dans un local professionnel, à partir de 2017, peut entrainer un changement de catégorie dudit local, par exemple la transformation d'un entrepôt en magasin. La déclaration de ce changement d'activité entrainera une nouvelle évaluation du local et l'application du tarif de la nouvelle catégorie de local dans l'année qui suivra le changement.

Ce changement d'activité entrainera la disparition du mécanisme de planchonnement et du lissage, même si le mécanisme de neutralisation est maintenu.

 

Le changement de consistance d'un local professionnel, à partir de 2017, c'est à dire, principalement, une addition de construction ou une démolition d'une partie de la construction du local professionnel, devra être déclaré et donnera lieu à une nouvelle évaluation qui sera prise en compte l'année suivant le changement de consistance du local professionnel.

Si le mécanisme de neutralisation est maintenu, le mécanisme du planchonnement ainsi que le lissage ne s'appliqueront plus à ce local professionnel.

Cependant, la variation de surface des composantes d'un local professionnel (surface de vente, réserve,...), alors que la surface totale du local resterait identique, pourrait échapper à la suppression de l'application du mécanisme de planchonnement ainsi que du lissage.