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Extraits de décisions sur la valeur locative cadastrale

   

 

 

 

 

  Extrait de Décision n° E 1 (Rejet)
  Cour administrative d'appel de Paris
  31 mai 2000

 

 Mots clés : VLC, méthodes de détermination

 

« Sur la méthode de détermination de la valeur locative :

Considérant qu'aux termes de l'article 1498 du code général des impôts : "La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés au 1er de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : 1 Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; 2 a) Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; b) La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date ; soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe"; »

 

 

 

 

  Extrait de Décision n° E 2 (Rejet)
  Cour administrative d'appel de Bordeaux
  21 mars 2002

 

 Mots clés :  VLC, comparaison, Article 324 AA 

 

« Sur la taxe foncière sur les propriétés bâties au titre des années 1992 et 1993 :

Considérant qu'aux termes de l'article 1498 du code général des impôts : ''La valeur locative de tous les biens autres que les locaux à usage d'habitation ou à usage professionnel visés à l'article 1496-I et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; 2° a) Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de la comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ...'' ;

que selon l'article 324 AA de l'annexe III audit code : ''La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telle que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement'' ; »

 

 

 

 

 

 

  Extrait de Décision n° E 3 (Annulation)
  Cour administrative d'appel de Paris 5e chambre
  2 décembre 1999

 

 Mots clés : VLC, local de référence, ajustement de la VLC

 

« Considérant, en premier lieu, que si la requérante entend contester le choix du local de référence sans au demeurant proposer un autre local plus approprié, les arguments qu'elle invoque, tirés, d'une part, de ce que son local est plus éloigné du centre ville et de la rocade autoroutière, et, d'autre part, de ce que le local type est situé dans une zone pavillonnaire sans véritables nuisances, ne sont pas de nature en l'espèce à invalider le choix du local type retenu par le service, dont il n'est pas contesté qu'il est loué à des conditions de prix normales ;

Mais considérant, en second lieu, que la requérante établit que, durant les années concernées, elle subissait directement les nuisances dues à la présence immédiate d'un camp de nomades que, contrairement aux observations en défense du ministre, l'antériorité et le moins bon état d'entretien du local type ne suffisaient pas à compenser ; que cette différence de situation justifiait un ajustement de la valeur locative de l'immeuble de référence ; que, pour tenir compte des facteurs de différenciation existant entre les deux locaux, il sera pratiqué un abattement de vingt pour cent sur la valeur locative de l'immeuble type ; »

 

 

 

 

  Extrait de Décision n° E 4 (Rejet)
  Cour administrative d'appel de Douai
  2 mai 2001

 

 Mots clés : VLC, local type de superficie supérieure, entrepôt, dépendances

 

« Considérant que si la société requérante soutient que le local type retenu par l'administration conformément aux dispositions de l'article 324 Z de l'annexe III au code général des impôts est d'une superficie notablement supérieure à celle de l'immeuble de la S.C.I. Mallet, il résulte cependant de l'instruction que cet immeuble, affecté à un usage d'entrepôt pour la quasi totalité de sa surface réelle, est comparable quant à son affectation et à sa consistance au local type classé au n 55 du procès-verbal des opérations de la révision foncière de 1970 de la ville d'Amiens, qui est situé dans la même zone industrielle ; qu'il n'est pas démontré que l'administration n'aurait pas suffisamment tenu compte de la différence importante de superficie existant entre les deux locaux en pratiquant un abattement de 10 % sur la valeur locative de l'immeuble de la société requérante ; que par suite le moyen doit être rejeté ;

Considérant, en second lieu, qu'il résulte de l'instruction que, pour le calcul des surfaces pondérées auxquelles elle s'est livrée en vue de respecter la proportionnalité des valeurs locatives, c'est à bon droit que l'administration a retenu, s'agissant de locaux principalement à usage d'entrepôts, pour les aires de stockage et de circulation le coefficient de pondération de 1 et qu'elle n'a pas appliqué à la surface réelle des bureaux, des dégagements et des sanitaires, un coefficient inférieur dès lors que ces éléments doivent être regardés comme des dépendances des surfaces affectées au stockage ; que, par suite, la société Mallet n'est pas fondée à soutenir qu'un coefficient de pondération de 0,5 aurait dû être appliqué aux surfaces des bureaux, des dégagements et des sanitaires ; »

 

 

 

 

 

 

  Extrait de Décision n° E 5 (Rejet)
  Cour administrative d'appel de Nantes
  29 juin 2001

 

 Mots clés : VLC, local type, Commission communale des impôts directs

 

« Considérant qu'il résulte de l'instruction que la valeur locative des locaux à usage commercial situés à Lisieux (Calvados), 17 rue Paul Cornu, appartenant à la S.C.I. "La Verte Vallée" a été déterminée par comparaison avec le local type situé route de Cormeilles à Lisieux figurant sous le n 65 au procès-verbal complémentaire n 1 de la commission communale des impôts directs approuvé le 20 octobre 1977 ; que ce procès-verbal fait état pour ce local type d'une valeur de 15 F au mètre carré de surface pondérée ; que si ce procès-verbal comporte une rectification mentionnant des données relatives à un autre local situé chemin Wicart qui font apparaître une valeur de 9 F au mètre carré de surface pondérée il ne résulte pas de l'instruction que la substitution de ce nouveau local au local type qui a servi à la détermination de l'imposition litigieuse ait été soumise à l'approbation de la commission communale des impôts directs conformément aux dispositions de l'article 1504 du code général des impôts ; que, par suite, la société litigieuse ne peut, en tout état de cause, soutenir que le local choisi comme terme de comparaison aurait fait l'objet d'une modification qui aurait dû entraîner une réduction de sa base d'imposition par substitution d'une valeur unitaire de 9 F à la valeur de 15 F qui a été appliquée ; »

 

 

 

 

  Extrait de Décision n° E 6 (Rejet)
  Cour administrative d'appel de Bordeaux
  21 mars 2002

 

 Mots clés : VLC, local type d’une autre commune, comparaison

 

« En ce qui concerne les locaux du siège social du Crédit Agricole : 

Considérant que si l'évaluation des locaux constituant le siège social du Crédit Agricole qui entrent dans les catégories de locaux visés à l'article 1498 précité du code général des impôts, doit en principe, être faite par comparaison avec des immeubles similaires choisis dans la commune de situation du bien à évaluer, il n'existait toutefois, aucun immeuble pouvant en l'espèce, servir de terme de comparaison, ni dans la commune de Boé ni dans celle d'Agen ; que, dès lors, l'administration pouvait valablement retenir pour procéder à cette évaluation, un local situé dans une autre commune ;

Considérant que pour fixer à 75 F par mètre carré de superficie pondérée la valeur locative à attribuer au local du siège social du Crédit Agricole à Boé, l'administration ne s'est pas basée sur des valeurs locatives moyennes au niveau départemental mais a pris en compte la valeur locative retenue pour d'autres sièges sociaux de la même banque qu'elle a ajustée en fonction de l'importance de l'agglomération concernée ; qu'en retenant la valeur locative sus indiquée, elle n'a pas, ce faisant, procédé à une évaluation excessive;»

 

 

 

 

 

 

  Extrait de Décision n° E 7 (Acceptation)
  Cour administrative d'appel de Nancy 2e chambre
  23 février 1995

 

 Mots clés : VLC, comparaison, exagération de la base

 

« Considérant que si la requérante allègue une surestimation de cette valeur locative, due notamment à des comparaisons inadéquates avec des entreprises de nature différente, il ressort du dossier que le service a retenu la plus faible valeur locative unitaire constatée pour ce type de local commercial, dans sa commune d'implantation ; que la société requérante, qui s'est abstenue de produire tout autre terme de comparaison, n'établit pas l'exagération de la base ainsi déterminée ; »

 

 

 

 

  Extrait de Décision n° E 8 (Rejet)
  Cour administrative d'appel de Nantes
  23 avril 2003

 

 Mots clés : VLC, comparaison, instruction administrative

 

« En ce qui concerne l'hypermarché : 

Considérant qu'aux termes de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts relatif à l'évaluation par comparaison de la valeur locative des locaux commerciaux : La valeur locative cadastrale... est obtenue en appliquant aux données relatives à (la) consistances (des biens) -telles que superficie réelle, nombre d'éléments- les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties, si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance ;

Considérant, il est vrai, que la société requérante entend se prévaloir des coefficients de pondération résultant d'une instruction administrative du 12 février 1970 (D.B. 6C. M 2231 à 2242) ; que, toutefois, celle-ci se borne à donner à titre indicatif des coefficients de pondération moyens ordinairement employés ; qu'elle ne peut ainsi être regardée, non plus qu'une instruction du 15 octobre 1971 également invoquée, comme contenant sur ce point une interprétation formelle de la loi fiscale qui puisse être opposée à l'administration sur le fondement de l'article L.80 A du livre des procédures fiscales ; »

 

 

 

 

  Extrait de Décision n° E 9 (Expertise)
  Cour administrative d'appel de Lyon
  25 septembre 2003

 

 Mots clés : VLC, comparaison, expertise

 

« Considérant qu'il résulte de l'instruction que le garage de M. X, constitué d'une charpente métallique habillée de vitres au niveau de l'exposition des véhicules et pour le reste, rempli de parpaings entre les poteaux métalliques, possède une couverture en fibrociment ; que, dès lors, par ses aspects architecturaux et ses dimensions, par son affectation, ce bâtiment ne présente pas un caractère particulier ou exceptionnel ; que sa valeur locative ne peut, par suite, conformément aux dispositions précitées du 2° - a de l'article 1498, être établie que par comparaison avec un local de type similaire situé sur le territoire de la commune de Cournon d'Auvergne ; que ni l'administration ni le requérant ne proposent des termes de comparaison choisis dans cette dernière commune et qui auraient permis à la Cour de déterminer la valeur locative de l'immeuble ; qu'il y a lieu, dans ces conditions, d'ordonner une expertise afin de rechercher de tels termes de comparaison au vu des propositions des parties, ou, à défaut, de recueillir les éléments nécessaires permettant à la Cour de déterminer sa valeur locative par voie d'appréciation directe ; »

 

 

 

 

  Extrait de Décision n° E 10 (Rejet)
  Conseil d’état
  23 mars 1992

 

 Mots clés : VLC, changement d’activité, changement de méthode d’évaluation

 

« Considérant qu'il résulte de l'instruction qu'au 1er janvier de l'année 1981, un garage faisant partie de l'un des deux ensembles de locaux appartenant à M. VIGOUROUX à Toulouse a été transformé en atelier de serrurerie ; qu'il appartenait à l'administration, par application des dispositions de l'article 1517 du code général des impôts, d'apprécier à la date de référence de la précédente révision générale la nouvelle valeur locative résultant du changement d'affectation de ce local ; que pour procéder à cette évaluation l'administration a, à bon droit, écarté le loyer global des locaux dans lequel était inclus ce nouvel atelier de serrurerie, lequel loyer n'étant plus représentatif d'un ensemble de biens ayant eu la même affectation à la date de référence de la précédente révision générale, et a, en conséquence, eu recours à la méthode comparative prévue par les dispositions précitées du 2° de l'article 1498 du code ; qu'ainsi le requérant n'est pas fondé à critiquer la différence des méthodes d'évaluation des valeurs locatives qui en est résulté ; … »