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Les locaux d'entreprise dont la taxe foncière annuelle dépasse 10.000 €, a fortiori 100.000 €, méritent une analyse "sur mesure" de la justesse de leur imposition et nécessitent un savoir-faire spécifique.


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Actualités :

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VALEUR LOCATIVE CADASTRALE DES LOCAUX D'HABITATION

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Les propriétaires de locaux d’habitation ont de nombreusesMaison et taxe foncière difficultés à savoir si leur local supporte une surtaxe en matière de taxe foncière.

 

Ce site contribue à apporter un peu de clarté dans un domaine plutôt opaque : l’avis d’imposition à la taxe foncière ne fournit pas les éléments détaillés à partir desquels la base d’imposition de l’immeuble est établie : le seul chiffre de la base d’imposition est très difficile à décomposer.

 

Alors, le propriétaire immobilier paie, en maugréant, la taxe foncière de son immeuble. Il ne va se pencher sur la réglementation applicable qu’en cas de hausse importante de l’imposition en apportant des arguments de bon sens mais insuffisants : « pas de travaux », « mon loyer n’a pas augmenté, … ».

 

Cliquez sur le lien suivant pour avoir une vue globale de la taxe foncière du local d'habitation.

 

Pour déterminer les possibilités d'action, le propriétaire immobilier peut consulter l'article "le choix judicieux de vérifier le coefficient d'entretien, plutôt que de rechercher un changement de catégorie du local."

 

 

 

 

   La surface pondérée du local d'habitation

 

La réglementation fiscale est complexe, et, pour calculer la valeur locative cadastrale du local d'habitation, il faut réaliser plusieurs étapes successives afin d’établir clairement d'abord la superficie pondérée du local :

- mesurer la surface réelle des pièces,

- appliquer un correctif d’importance (variable selon les tranches),

- appliquer ensuite un correctif d’ensemble qui, lui même se décompose en quatre parties : un correctif d’entretien, deux correctifs de situation générale et de situation particulière, un correctif d’ascenseur.

- évaluer ensuite les « équivalences superficielles », c’est à dire des équivalences en m2 d’éléments de confort du local (une baignoire : 5 m2, un lavabo : 3 m2 ,…).

- faire le total des surfaces réelles corrigées et des équivalences superficielles, pour le local ainsi que pour les dépendances.

 

Vous trouverez sur le site, dans le chapitre « Outils » une « Fiche de diagnostic pour local d’habitation ou professionnel » qui devrait vous aider dans cette première étape.

 

Ces calculs mènent à établir la valeur locative cadastrale de votre local, au sujet de laquelle vous trouverez des développements ci-dessous.

 

 

 

 

   Les huit catégories de locaux d'habitation et les locaux de référence

 

Les locaux d’habitation sont répartis en huit catégories, selon l’architecture du local, la qualité de la construction, la distribution du local et les équipements.

 

Vous trouverez sur le site, dans le chapitre « Outils » et la section "Formulaires" le « Tableau de classification des locaux à usage d’habitation et locaux professionnels ordinaire» ressortant de l’article 324 H de l’annexe III du CGI, avec la description des huit catégories : de la catégorie 1 (grand luxe) à la catégorie 8 (très médiocre).

 

Il faudra savoir quelle catégorie a été retenue pour le local dont vous êtes propriétaire, ce qui oblige à demander à l’administration fiscale d’une part la fiche de calcul de votre local (n° 6675), et d’autre part une copie de l’extrait du PV des locaux de référence de la Commune détaillant les caractéristiques du local de comparaison.

 

La fiche « Votre démarche en 10 étapes » indiquée sur la page d’accueil du site de l’Atelier des taxes locales vous guidera dans la recherche de ces différents documents.

 

N’hésitez pas à prendre des photographies du local de référence et de votre local : les différences entre le local de référence et votre local doivent être pointées, surtout celles en défaveur de votre local (taille du local, quartier, aménagements, état d’entretien, …).

 

Si les différences vous paraissent évidentes entre votre local et le local de référence, si la catégorie retenue par l’administration fiscale pour votre local paraît inadaptée, si une caractéristique en défaveur de votre local n’a pas été retenue, il vous faut établir une réclamation contentieuse puis l'adresser au Centre des impôts foncier dont dépend votre immeuble (l’adresse est sur votre avis d’imposition à la taxe foncière qu'il faudra joindre).

 

La réclamation contentieuse obéit à des conditions de formes et de délais qui sont exposées dans le présent site, sur la page d’accueil, dans la rubrique « Une démarche ».

 

 

 

 

 

   La valeur locative cadastrale des locaux à usage d'habitation 

 

La valeur locative d’un immeuble est le loyer annuel normal de cet immeuble lorsqu’il est loué aux conditions du marché. La valeur locative cadastrale (VLC) est la valeur locative établie en conformité avec les règles qui permettent d’établir l’assiette de la taxe foncière.

 

Pour calculer la valeur locative cadastrale, ce que l'audit de taxe foncière fera obligatoirement, il ne faut pas examiner la valeur actuelle de location du bien, mais se baser sur le loyer normal que pouvait produire l’immeuble au 1er janvier 1970.

 

La valeur locative cadastrale est calculée par unité d’évaluation, l’unité étant le local, c’est à dire une propriété ou fraction de propriété faisant l’objet d’une utilisation distincte.

 

 

Selon l’article 324 H de l'Annexe III du CGI :

 

 «   I - Pour les maisons individuelles et les locaux situés dans un immeuble collectif, la classification communale est établie à partir d'une nomenclature-type comportant huit catégories, en adaptant aux normes locales de construction les critères généraux mentionnés au tableau ci-après.

 

  II - Pour les dépendances bâties isolées et les divers éléments visés au II de l'article 324 G, la classification communale est établie à partir d'une nomenclature-type spéciale comportant quatre catégories, en adaptant aux normes locales de construction les critères généraux décrits au tableau ci-après.

  

 III - Dans les cas deux cas prévus aux I et II, il peut toutefois être procédé à la création de catégories intermédiaires combinant, dans des proportions simples, deux catégories-types.

 

  IV - Les caractéristiques physiques afférentes à chaque nature et catégorie de locaux retenus lors de la classification communale sont inscrites au procès-verbal des opérations de la révision. »

 

 

  établissement par chaque commune d'une classification de ses locaux,

 

Lors de la révision générale de 1970, la totalité des propriétaires a dû souscrire une déclaration.

Depuis cette révision, les propriétaires doivent indiquer à l’administration les constructions nouvelles, les ajouts aux constructions existantes (Art 1406 du CGI), les changements de consistance et les changements d’affectation, par une déclaration dans les 90 jours de la réalisation de la modification.

 

 

  choix par la commune des locaux de référence parmi les locaux existant sur la commune et évaluation de locaux de référence,

 

 

  calcul de la surface pondérée du local à analyser,

 

Prendre la surface réelle et appliquer des correctifs fonction de l’importance de l’immeuble, des éléments de confort, de la nature des pièces, des éléments de confort, de l’état d’entretien de la construction, de la situation de l’immeuble dans la commune,…

 

 

  utilisation d’un correctif d’importance,

 

Ce correctif corrige la superficie en affectant un coefficient en fonction du nombre de m2.  

 

  pondération des éléments secondaires du local à analyser

 

Le coefficient de pondération de la superficie des éléments secondaires varie de 0,1 à 0,6 en fonction de l’utilité de chaque élément secondaire.

 

 

  utilisation d’un correctif d’ensemble,

 

C'est dans ce correctif d'ensemble que se trouvent le coefficient d'entretien, les deux coefficients de situation générale et de situation particulière, le correctif d'ascenseur.

 

 

  application de la méthode des équivalences superficielles,

 

Certains éléments d’équipement et de confort du local à analyser sont "traduits en m2" et donnent lieu à une équivalence superficielle : baignoire : 5 m2, douche : 4 m2, climatisation : 2 m2, …. Ces m2 supplémentaires sont rajoutés à la surface.

 

 

  la surface pondérée totale est calculée,

 

 

  application du tarif d’évaluation du local de référence,

 

Le tarif a été déterminé à partir d’une étude des loyers existants dans la commune au 1er janvier 1970.

 

 

  Le résultat donne la valeur locative cadastrale 1970.

 

 

 

Pour conclure, une révision des valeurs locatives des locaux d'habitation est en cours d'élaboration et se trouve en phase de test sur plusieurs départements, selon le même système que celui adopté pour la révision des locaux professionnels (avec la RVLLP entrée en vigueur en 2017).