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CREDIT BAIL IMMOBILIER ET FISCALITE LOCALE

   

 

 

 

 

   L'utilisation du crédit-bail immobilier et ses incidences sur la fiscalité locale

 

 

Le crédit bail immobilier est une technique fréquente dans l'achat d'un bien immobilier.

 

Plutôt que d'acheter classiquement le bien immobilier et d'en devenir immédiatement propriétaire, au prix d'un endettement qui peut être important, l'investisseur (ou l'entreprise) a la possibilité de passer par l'intermédiaire d'une société de crédit-bail immobilier qui achetera le bien immobilier à sa place et le lui louera : une des conséquences est que l'endettement du crédit-preneur n'augmentera pas.

 

L'option d'achat qui se présente à la fin de l'opération de crédit-bail immobilier permet au crédit-preneur de devenir propriétaire à la fin du contrat, moyennant la levée de l'option et le paiement d'une somme réduite.

 

La taxe foncière incombant au propriétaire du bien immobilier, c'est le crédit-bailleur (la société de crédit-bail immobilier) qui est annuellement le redevable de la taxe foncière sur l'immeuble.

 

En pratique, le crédit-bailleur insère dans le contrat de crédit-bail immobilier une clause prévoyant le remboursement de la taxe foncière par le crédit-preneur. Ce dernier, qui n'est pas encore propriétaire, rembourse ainsi la taxe foncière au crédit-bailleur, puis, lorsqu'il deviendra propriétaire par la levée d'option, paiera la taxe foncière.

 

 

 

 

   La sortie fiscale du crédit-bail immobilier

  

Fiscalement, selon les articles 239 sexies et  239 sexies C du CGI, le crédit-preneur a l’obligation de réintégrer dans le résultat imposable la différence entre la valeur nette comptable théorique et le prix de cession.

 

Cette valeur nette comptable théorique correspond à la différence entre la valeur d’origine de l’immeuble et le cumul des amortissements que le crédit-preneur aurait pu pratiquer selon le mode linéaire, s’il avait été propriétaire du bien.

   

Et selon l’article 239 sexies C du CGI, « Le prix de revient du bien acquis à l’échéance d’un contrat de crédit-bail est majoré des sommes réintégrées en application des articles 239 sexies et 239 sexies B ».

 

 

 

 

   Locaux industriels, taxe foncière et crédit-bail immobilier

 

 

Alors que les locaux commerciaux sont évalués à partir de plusieurs méthodes dont la plus fréquente est la "méthode par comparaison" avec un local type, les locaux industriels sont très majoritairement évalués à partir de la "méthode comptable" qui repose sur l'inscription des biens immobiliers à l'actif du bilan d'une entreprise.

 

Selon l'article 1499-0 A du CGI (loi n°2008-1443 du 30 décembre 2008) "Lorsque les biens immobiliers mentionnés à l'article 1499 pris en crédit-bail sont acquis par le crédit-preneur, la valeur locative de ces biens ne peut, pour les impositions établies au titre des années suivantes, être inférieure à celle retenue au titre de l'année d'acquisition.
 

Lorsque les biens immobiliers mentionnés à l'article 1499 font l'objet d'un contrat de crédit-bail ou de location au profit de la personne qui les a cédés, la valeur locative de ces biens immobiliers ne peut, pour les impositions établies au titre des années suivantes, être inférieure à celle retenue au titre de l'année de cession."

 

La préoccupation d'éviter la disparition de matière imposable est bien visible.

 

Si la valeur des locaux industriels ne peut "être inférieure à celle retenue au titre de l'année d'acquisition", le prix de revient au départ sera la seule variable à retenir : le prix de la levée d'option ne pourra, par exemple, pas être pris en compte pour le calcul de la valeur locative cadastrale.