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VALEUR LOCATIVE CADASTRALE DES LOCAUX INDUSTRIELS

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Les locaux industriels ont des spécificités qui entrainent le calcul de leur valeur locative cadastrale à partir de deux méthodes : la méthode comptable et la méthode particulière.

 

La valeur locative cadastrale est calculée par unité d’évaluation, l’unité étant le local, c’est à dire une propriété ou fraction de propriété faisant l’objet d’une utilisation distincte.

 

On distingue la valeur locative cadastrale des locaux industriels de celle des locaux commerciaux ou des locaux à usage professionnel et d’habitation.

 

En pratique, il existe deux grands types de locaux industriels :

  les usines et ateliers de fabrication, transformation ou réparation ;

  les locaux où sont réalisées des opérations d’extraction, de manipulation ou des prestations de services, dans lesquels sont utilisés de manière prépondérante la force motrice et l’outillage.

 

Les bureaux et dépendances des locaux ci-dessus sont également assimilés à des locaux industriels (à l’exception des locaux d’habitation).

 

 

 

    La détermination de la valeur locative par la méthode comptable

 

 

L’article 1499 du CGI traite de la valeur locative des locaux industriels :  « La valeur locative des immobilisations industrielles passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties est déterminée en appliquant au prix de revient de leurs différents éléments, revalorisé à l'aide des coefficients qui avaient été prévus pour la révision des bilans, des taux d'intérêt fixés par décret en Conseil d'Etat.

Avant application éventuelle de ces coefficients, le prix de revient des sols et terrains est majoré de 3 % pour chaque année écoulée depuis l'entrée du bien dans le patrimoine du propriétaire.

Un décret en Conseil d'Etat fixe les taux d'abattement applicables à la valeur locative des constructions et installations afin de tenir compte de la date de leur entrée dans l'actif de l'entreprise.

Une déduction complémentaire est, en outre, accordée à certaines catégories d'établissements en raison de leur caractère exceptionnel, apprécié d'après la nature des opérations qui y sont faites ; ces catégories d'établissements sont déterminées par un décret en Conseil d'Etat qui fixe également les limites et conditions d'application de la déduction. »

 

La valeur locative de locaux industriels est établie essentiellement sur des données comptables, reposant principalement sur le prix de revient des sols, terrains, constructions, matériels et outillages.

 

L’article 324 AE de l’annexe III du CGI prévoit : « Le prix de revient visé La valeur locative cadastrale des locaux industrielsà l'article 1499 du code général des impôts s'entend de la valeur d'origine pour laquelle les immobilisations doivent être inscrites au bilan en conformité de l'article 38 quinquies de la présente annexe.
Aucune rectification n'est apportée auxdites valeurs au titre des taxes sur le chiffre d'affaires (taxe sur la valeur ajoutée) supportées par l'entreprise.

La valeur d'origine à prendre en considération est le prix de revient intégral avant application des déductions exceptionnelles et des amortissements spéciaux autorisés en matière fiscale. Il en est de même pour les immobilisations partiellement réévaluées ou amorties en tout ou en partie. »

 

Il est complété par l’article 324 AF de l’annexe III du CGI : « Lorsqu'il ne résulte pas des énonciations du bilan, le prix de revient est déterminé, en tant que de besoin, à partir de tous documents comptables ou autres pièces justificatives et à défaut par voie d'évaluation sous réserve du droit de contrôle de l'administration. »

 

A partir du prix de revient s’appliquent des coefficients de réévaluation et des abattements :

  Réévaluer les biens acquis ou créés avant le 01/01/1959 selon un coefficient de révision des bilans.

  Ajouter 3% sur le prix de revient des sols et  terrains, par année, depuis l’entrée du terrain dans le patrimoine.

  Appliquer au prix de revient réévalué un taux d’intérêt (8% sur terrains et 12% sur constructions et installations).

Le résultat de ces trois opérations donne la valeur locative brute du local industriel.

  Appliquer sur la valeur locative brute un abattement forfaitaire de 25% (bien acquis ou créé avant 1976) ou 33% (bien acquis ou créé depuis 01/01/1976), pour tenir compte de la longévité de la propriété du bien.

Le résultat de cette nouvelle opération donne la valeur locative du local industriel.

 

 

 

    La détermination de la valeur locative par la méthode particulière

 

 

Selon l’article 1500 du CGI, « Par dérogation à l'article 1499, les bâtiments et terrains industriels qui ne figurent pas à l'actif d'une entreprise industrielle ou commerciale astreinte aux obligations définies à l'article 53 A, sont évalués dans les conditions prévues à l'article 1498. »

 

Les entreprises qui relèvent du régime du forfait, même si elles optent pour le régime réel ne peuvent utiliser la méthode comptable et relèvent donc de la méthode particulière de détermination de la valeur locative.

 

Cette méthode particulière consiste à évaluer la valeur locative des locaux industriels selon les règles d’évaluation des locaux commerciaux, c’est à dire en déterminant la valeur locative soit par l’étude des baux, soit par comparaison avec un local de référence, soit par voie d’appréciation directe.

 

La détermination de la valeur locative par l’étude des baux n’est possible que si les locaux existent au 01/01/1970. Encore faut-il que le local ait été loué à des conditions normales.