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Les locaux d'entreprise dont la taxe foncière annuelle dépasse 10.000 €, a fortiori 100.000 €, méritent une analyse "sur mesure" de la justesse de leur imposition et nécessitent un savoir-faire spécifique.


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DE L’AVIS A LA BASE : COMMENT RETROUVER LE LOCAL DE COMPARAISON ?

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Les locaux de comparaison ayant été supprimés avec la Révision de la valeur locative des locaux professionnels, entrée en vigueur en 2017, et ayant été remplacés par une grille tarifaire, la recherche du terme de comparaison pour les locaux professionnels n'a d'intérêt que pour l'analyse des taxes foncières des années 2016 et antérieures.

 

Par contre l'intérêt de cette recherche reste actuel pour les locaux d'habitation, toujours évalués à partir de locaux de référence.

 

Pour l'audit et le calcul de la taxe locale, afin de détecter les situations inéquitables et les cas de surtaxe, la voie normale est de demander à l’administration fiscale la fiche de calcul de l’immeuble, ce qui permettra de trouver quel est le local de comparaison (local type ou local de référence) qui a été choisi pour taxer votre immeuble et de voir si le choix est approprié.

 

Parfois la réponse de l’administration se fait attendre et il est souhaitable de pouvoir aller directement à la source et de pouvoir trouver directement le local de comparaison afin d'examiner sa valeur locative cadastrale. Cette démarche n’aboutit pas toujours à un résultat positif, si plusieurs locaux de comparaison ont des tarifs proches, cependant elle permet bien souvent de gagner un temps précieux.

 

 

Pour utiliser cette démarche, il est nécessaire de disposer :De l'avis d'imposition à la base d'imposition : comment retrouver le local type ?

  de l’avis d’imposition de taxe foncière,

 du Procès-verbal des locaux types de la commune, le Formulaire 6670, un document autrefois payant, parfois cher pour les grandes villes, que l’on peut se procurer auprès du Centre des impôts foncier (voir modèle dans la rubrique "Formulaires"),

 du tableau des coefficients départementaux de 1970 à 1980,

du coefficient cumulé de 1981 à l'année d'imposition contestée,

  du nombre de mètres carrés de l’immeuble.

 

La possibilité de ne demander que la page du Formulaire 6670 où se trouve le local type (ou le local de référence) est, selon nous, un pis-aller, car cela empêche de réaliser une analyse comparative du local type retenu par l'administration fiscale, avec la totalité des locaux types de la commune (Voir "Les 10 Etapes" de la démarche).

 

A partir de l’avis d’imposition il est possible de remonter jusqu’à la base d’imposition de l’immeuble.

 

 

 

   Partir de l’avis d’imposition

 

Sur l’avis d’imposition de taxe foncière apparaît la base d’imposition de la taxe foncière sur la propriété bâtie, qui, multipliée par le taux, donne le montant de la cotisation.

 

Nous prendrons pour exemple une base d’imposition de 10.000 Euros en 2012, pour un local commercial situé à Toulouse.

 

La base d’imposition est égale, pour les propriétés bâties, à 50% de la valeur locative des biens imposables. Dans notre exemple, la valeur locative de l’immeuble en 2012 est donc de 20.000 Euros.

 

 

 

 

 

   Déterminer la valeur locative de l’immeuble en 1970

 

Pour cela, deux opérations sont nécessaires :

 

  supprimer l’incidence du coefficient cumulé et national appliqué pour les années 1981 à 2010.

 

Le Tableau des coefficient et coefficient cumulé, valable pour les propriétés bâties autres que les établissements industriels relevant de la méthode comptable, se trouve dans la rubrique « Formulaires » du site.

Le coefficient pour 2012 est de 1,018. Le coefficient cumulé de 1981 à 2012 est de 2,943.

Résultat = 20.000 : 2,943 = 6.796 Euros.

 

 

  supprimer l’incidence du coefficient départemental de 1970 à 1980.

 

Le Tableau des coefficients départementaux de 1970 à 1980, valable pour les propriétés bâties autres que les établissements industriels relevant de la méthode comptable, se trouve dans la rubrique « Formulaires » du site.

Le coefficient départemental de la Haute Garonne (dans l'exemple) est de 1,88 (Pour les locaux commerciaux).

Résultat = 6.796 : 1,88 = 3.615 Euros.

La valeur locative de l’immeuble en 1970 était donc de 3.615  Euros.

 

 

 

 

   Evaluer la superficie de l’immeuble

 

S’agissant d’un local commercial, la superficie de l’immeuble est pondérée.

 

A partir de la superficie réelle, le calcul de la superficie pondérée peut être effectué à partir du Tableau de Pondération de surface des locaux commerciaux qui se trouve dans la rubrique « Formulaires » du site.

 

Pour simplifier il peut être retenu de façon approximative que :

- La superficie des 5 premiers mètres de profondeur est pondérée à 1 et au delà, à 0,5.

- Les arrières boutiques, réserves, … sont pondérées à 0,33,

- Les sous-sols aménagés sont pondérés à 0,20 et les caves et greniers à 0,10.

 

Supposons un local d’une superficie réelle de 350 m2 (50m de façade x 7m) : la superficie pondéré sera de (50m façade x 5m x 1 = 250 m2 pondérés) + (2m x 50m x 0,5 = 50 m2 pondérés) = 300 m2 pondérés.

 

S'agissant d'un local d'habitation ou d'un local professionnel, une pondération de la superficie est également effectuée. La fiche d'analyse de ce type de local qui se trouve dans la rubrique « Diagnostic » du site vous apportera des éclaircissements.

 

 

 

   Ramener la valeur locative 1970 au m2 pondéré et comparer avec le tarif des locaux types

 

La valeur locative 1970 (3.615 Euros) divisée par le nombre de m2 pondérés (300) donne le tarif du m2 pondéré retenu (soit 12,05 Euros).

 

Ce tarif retenu (12,05 Euros) doit correspondre au tarif du local type (voir le Formulaire n° 6670 : PV des locaux types ou PV des locaux de référence de la Commune ) retenu par l’administration fiscale afin de taxer l’immeuble.

 

Il faudra ensuite déterminer si le choix du local type est approprié.