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LOCAUX D'ENTREPRISE ET SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE

   

 

 

 

 

 

   La SCI permet de protéger l'immeuble des aléas de la vie de l'entreprise

 

 

Loger le patrimoine immobilier dans une société civile immobilière (SCI) peut sembler adapté. En effet, la société civile immobilière est conçue pour gérer et faire prospérer un patrimoine immobilier, qu'il soit privé ou professionnel.

 

Concernant le local d'entreprise, le propriétaire, chef d'entreprise, a le choix d'affecter l'immeuble professionnel à son patrimoine professionnel (en nom personnel ou en société)ou bien de conserver l'immeuble professionnel dans le patrimoine privé (en nom personnel ou dans une SCI, dans la majorité des cas).

 

En pratique, le choix de séparer la propriété de l'entreprise et celle de l'immeuble dans lequel se trouve l'entreprise entre deux structures différentes présente plusieurs avantages, dont le premier est de compartimenter le patrimoine dans des caissons étanches :

 

 

  La cessation de paiement et le redressement judiciaire ou la liquidation judiciaire de la structure propriétaire de l'entreprise n'auront pas d'incidence (ou très peu) sur la vie de la SCI propriétaire de l'immeuble.

 

- Au pire, la SCI perdra quelques loyers et un locataire.

 

- La SCI sera sans illusion sur la possibilité de récupérer les créances qu'elle possèderait sur son locataire, quand bien même elle produirait à la procédure collective.

 

 

Mais il sera très difficile, voire quasi-impossible, aux créanciers de l'entreprise en procédure collective de s'emparer du patrimoine de la SCI.

 

- En effet, les dettes de l'entreprise ne sont pas les dettes de la SCI.

 

- En supposant que le représentant légal de la structure propriétaire de l'entreprise soit également associé au capital de la SCI, s'il n'est pas majoritaire son pouvoir de décision est très limité.

 

- Les créanciers ont la possibilité d'obtenir la saisie des parts sociales non majoritaires de la SCI appartenant au représentant légal de la structure propriétaire de l'entreprise, mais dans quel but ?

 

- La SCI ne réalise pas en général de bénéfice et les loyers perçus servent à rembourser les emprunts souscrits par la SCI.

 

- Quand bien même les parts sociales saisies seraient mises en vente, qui achèterait des parts sociales d'une SCI qui ne fait pas de bénéfice et dans laquelle la perspective d'être minoritaire enlève toute voix au chapitre dans le domaine de la gestion de la SCI ?

 

 

 

 

   Immeuble de la SCI, locataire entreprise et remboursement de la taxe foncière

 

 

  La SCI, comme tout propriétaire immobilier de locaux d'entreprise, s'arrête rarement, ce qui est un tort, sur le choix de son locataire : entreprise industrielle, entreprise commerciale, profession libérale.

 

Pourtant, du choix de son locataire dépend le montant de la taxe foncière.

 

Il est des cas dans lesquels le choix n'existe pas (comment louer une usine à une entreprise qui ne soit pas une entreprise industrielle ?). Mais bien souvent le choix existe entre différents types d'entreprise commerciale, ou encore, par exemple, entre louer un entrepôt à une entreprise commerciale ou à une entreprise industrielle.

 

 

  La signature par la SCI d'un bail commercial ( 3-6-9 ) ou d'un bail professionnel permet à la SCI propriétaire d'insérer une clause dans le bail mettant à la charge de l'entreprise locataire le remboursement de la taxe foncière qui incombe au propriétaire (ce ne serait pas le cas pour des locaux d'habitation).

 

Bien sûr, la situation du marché immobilier local avantage plus ou moins le bailleur.

 

Si la situation est très tendue pour le bailleur, il sera du plus mauvais effet de vouloir imposer au locataire la charge supplémentaire que constitue le remboursement de la taxe foncière.

 

La clause de remboursement de la taxe foncière reste néanmoins très fréquente dans les baux des locaux d'entreprise de grande dimension.

 

La SCI fournira à son ou ses locataires la preuve du montant de la taxe foncière annuelle (avis d'imposition) et en demandera le remboursement.

 

En cas d'avis de taxe foncière regroupant sur une même ligne plusieurs locaux, le plus équitable est la répartition de la taxe foncière en fonction de la valeur locative cadastrale de chaque local et non la répartition de la taxe foncière en fonction d'un ratio entre la surface du local et la surface totale des locaux.

 

 

 

 

 

 

   La SCI et la cotisation foncière des entreprises (CFE)

 

 

La contribution économique territoriale (CET), qui remplace la taxe professionnelle, est scindée en deux parties : la cotisation foncière des entreprises (CFE) et la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE).

 

La base de la CFE repose sur les immobilisations corporelles passibles de la taxe foncière.

 

 

  Une nouveauté est constituée par le champ d'application de la CFE qui a été élargi (par rapport à celui de la taxe professionnelle) pour inclure les activités de location et de sous-location d'immeubles.

 

Deux limites ont cependant été apportées :

 

- Les locaux d'habitation ne sont pas concernés,

 

- Pour entrer dans le champ d'application de la CFE il faut que les recettes brutes annuelles soient égales ou supérieures à 100.000 €.

 

 

  En pratique, la SCI ne sera redevable de la CFE que sur les biens immobiliers dont elle dispose et qu'elle ne loue pas à des tiers : cela touchera ses propres locaux (bureaux) et entrainera donc en général le paiement de la cotisation minimum à la CFE.

 

L'article 1647 D du CGI prévoit : I. - Tous les redevables de la cotisation foncière des entreprises sont assujettis à une cotisation minimum établie au lieu de leur principal établissement ; cette cotisation est établie à partir d'une base dont le montant est fixé par le conseil municipal et doit être compris entre 200 € et 2 000 € pour les contribuables dont le montant du chiffre d'affaires ou des recettes hors taxes au cours de la période de référence définie à l'article 1467 A est inférieur à 100 000 € et, pour les autres contribuables, entre 200 € et 6 000 €. Lorsque la période de référence ne correspond pas à une période de douze mois, le montant des recettes ou du chiffre d'affaires est ramené ou porté, selon le cas, à douze mois. Les conseils municipaux ont la faculté de réduire ce montant de moitié au plus pour les assujettis n'exerçant leur activité professionnelle qu'à temps partiel ou pendant moins de neuf mois de l'année. A défaut de délibération, le montant de la base minimum est égal au montant de la base minimum de taxe professionnelle appliqué en 2009 dans la commune en vertu des dispositions du présent article en vigueur au 31 décembre 2009. (...)."

 

 

 

 

 

   La SCI et la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE)

 

 

  Les SCI redevables de la CFE qui ont des recettes supérieures ou égales à 152.500 € sont automatiquement assujetties à la CVAE.

 

 

  Si les recettes de la SCI proviennent de la location de locaux d'entreprise et de la location de locaux d'habitation, les recettes provenant de la location de locaux d'habitation seraient écartées pour le calcul du seuil d'imposition à la CVAE.

 

 

  Un dégrèvement total de CVAE sera accordé à la SCI si le chiffre d'affaires, supérieur à 152.500 €, est inférieur à 500.000 €.

 

 

  Des mesures transitoires sont prévues pour les années d'imposition de 2010 à 2018 : les produits et les charges se rapportant à une activité de location ou de sous-location d'immeubles nus exercée par les loueurs, qu'ils soient à l'impôt sur le revenu ou à l'impôt sur les sociétés, ne sont pris en compte pour le calcul de la valeur ajoutée, qu'à raison de 10% de leur montant en 2010, 20% de leur montant en 2011 (...) 80% de leur montant en 2017 et 90% de leur montant en 2018.

 

Cette prise en compte partielle et progressive des produits et des charges ne s'applique que pour le calcul de la valeur ajoutée et non pour la détermination du chiffre d'affaires permettant d'apprécier si l'entreprise est dans le champ de la CVAE et son taux effectif de CVAE. Seule la partie imposable doit être portée sur la déclaration.

 

 

  La détermination de la valeur ajoutée pose difficulté lorsque la SCI a des associés personnes physiques, soumis à l'impôt sur le revenu des personnes physiques, et des associés soumis à l'impôt sur les sociétés.

 

La définition de la valeur ajoutée est différente pour les associés personnes physiques (règles des revenus fonciers)  et pour les associés soumis à l'impôt sur les sociétés (règles des bénéfices industriels et commerciaux).