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20 CAS DE JURISPRUDENCE TAXES LOCALES ET LOCAUX COMMERCIAUX

 

 

 

 

Les extraits de décision ci-dessous présentés ont pour objectif de démontrer ce qui survient après l'audit de la taxe locale et la réclamation présentée, qu'il s'agisse de l'audit de la taxe foncière ou de celui d'une autre taxe.

 

Le contribuable et l'administration fiscale ne sont pas toujours d'accord, et la réclamation contentieuse peut ne pas suffire. Il convient alors de porter l'affaire devant la juridiction compétente, devant laquelle sont exposées l'analyse de la valeur locative cadastrale et les preuves de la surtaxe détectée par l'audit de la taxe locale.

 

 

 

 

  Extrait de Décision n°A 1 (Acceptation)
  Cour administrative d'appel de Paris
  26 novembre
2010 

 

Mots clés : évaluation par voie d'appréciation directe, abattement de 30% pour dépréciation de l'immeuble

 

« Considérant que l'administration propose à titre principal, pour l'appréciation directe de la valeur locative des biens immobiliers de la société Hôtel Grill de Villejuif , de calculer cette valeur locative, en l'absence en l'espèce de coût d'acquisition du terrain, à partir de la seule valeur vénale du bâtiment lors de sa première inscription au bilan en 1988, année de la construction, valeur actualisée à la date du 1er janvier 1970 au moyen de l'indice INSEE du coût de la construction et diminuée d'un abattement de 30 % pour tenir compte de la dépréciation de l'immeuble, en appliquant à la valeur vénale ainsi obtenue un taux d'intérêt de 10 % représentatif du taux des placements immobiliers constaté dans la région à la date de référence pour la catégorie d'immeubles à usage d'hôtel ; que cette méthode, qui ne repose pas sur des données présentant une trop grande postériorité par rapport à la date de référence, est conforme aux dispositions précitées des articles 324 AB et 324 AC de l'annexe III au code général des impôts ; qu'en tout état de cause, il ne résulte pas de l'instruction que des transactions sur des biens comparables seraient intervenues à une date plus proche de la date de référence ; que, si la société Hôtel Grill de Villejuif se réfère à un taux d'intérêt de 6%, il n'apparaît pas que le taux d'intérêt de 10 % proposé par l'administration soit excessif ; qu'il est constant que la valeur locative déterminée dans ces conditions selon la méthode de l'appréciation directe est supérieure à la valeur locative retenue pour le calcul de l'imposition litigieuse ; »

 

 

 

  Extrait de Décision n° A 2 (Acceptation)
  Cour administrative d'appel de Versailles
  18 février 2010
 

 

Mots clés : VLC, ajustement de la valeur locative (minoration et majoration) 

 

« Considérant, en revanche, que la société requérante propose de retenir le local type n°55 du procès verbal complémentaire de la commune de Villeneuve-Saint-Georges, proche de la commune de l'hôtel à évaluer, pour un tarif de 60 francs, ou 9,15 euros, le mètre carré, correspondant à un hôtel de la chaîne Campanile ; que, si l'administration fiscale soutient qu'il n'aurait pas été régulièrement évalué et qu'il aurait fait l'objet d'une appréciation directe, elle n'apporte aucun élément de preuve à l'appui de ses allégations, et ne conteste pas l'existence d'une analogie de situation économique entre les deux communes ; qu'il y a lieu, par suite, de retenir ce local comme terme de comparaison, en ajustant toutefois sa valeur locative d'une diminution de 10 % pour tenir compte du fait que l'hôtel de la requérante n'est pas étoilé , alors que l'hôtel Campanile est classé en catégorie deux étoiles , et, à l'inverse, d'une majoration de 40 % pour tenir compte de la situation particulièrement avantageuse de l'hôtel de la requérante, à proximité immédiate d'un aéroport international de premier plan ; que, par suite, il y a lieu de relever le tarif du terme de comparaison de 30 % pour tenir compte du concours de ces deux facteurs, et de fixer à 11,89 euros le mètre carré le tarif à retenir pour l'évaluation de la base locative de l'hôtel exploité par la société requérante ; qu'il y lieu, par suite, de prononcer la décharge de la différence entre les montants de taxe professionnelle mis à la charge de la société requérante à raison de l'exploitation de son hôtel à Roissy au titre des années 2001, 2002, 2003 et 2004, et ceux qui résultent de l'application de ce tarif ;  »

 

 

 

  Extrait de Décision n° A 3 (Acceptation)
  Cour administrative d'appel de Bordeaux
  19 novembre 2009

 

 Mots clés :  évaluation par voie d'appréciation directe

 

« Considérant, en second lieu, que l'administration propose de déterminer la valeur locative de l'immeuble en cause par voie d'appréciation directe, à partir de la valeur vénale au 31 décembre 2004 figurant au bilan de la société propriétaire des biens, comparée à la valeur vénale du bâtiment au 1er janvier 1975, à l'aide des indices du coût de la construction INSEE en vigueur à ces différentes dates ; que la société requérante critique la méthode d'évaluation utilisée en ce qui concerne la valeur vénale de l'immeuble et le taux d'intérêt utilisé ; que, cependant, il ne résulte pas de l'instruction, qui n'a pas permis de mettre en évidence d'autres immeubles de nature comparable ayant fait l'objet de transactions à une date plus proche du 1er janvier 1975, que le choix du service ait conduit à une évaluation erronée de la valeur locative de l'immeuble de la requérante ; qu'il n'est pas établi que le taux d'intérêt de 12 % retenu par le service serait excessif eu égard au taux des placements immobiliers constatés dans la région pour des immeubles similaires ; que l'administration, pour tenir compte de la situation particulière de la concession, qui se situe dans une très bonne zone de commercialité, de son bon état et de sa faible spécialisation hormis l'atelier, a appliqué un abattement non contesté de 30 % ; qu'en l'absence de contestation utile des éléments d'appréciation présentés par le ministre, il convient de retenir le montant de valeur locative totale de 24 166 euros ; que, dans ces conditions, il y a lieu de faire droit aux conclusions de la société requérante tendant à la réduction des cotisations de taxe professionnelle auxquelles elle a été assujettie dans les rôles de la commune de Fort-de-France au titre des années 1999 à 2002 et 2004 dans la limite des droits correspondant à la réduction de la base d'imposition et de réformer en ce sens le jugement attaqué ; »

 

 

 

  Extrait de Décision n° A 4 (Rejet)
  Cour administrative d'appel de Marseille
  11 juin 2009 

 

 Mots clés : Comparaison local type d'hôtel au centre ville et local litigieux à proximité de l'autoroute

 

« Considérant, en premier lieu, que si l'hôtel de référence se situe à proximité du centre de Marseille et est de ce fait accessible aux personnes, notamment aux touristes, utilisant les transports en commun, l'établissement hôtelier de la société requérante, situé à proximité de l'autoroute A 50 dans une zone commerciale étendue, bénéficie, en revanche, de meilleures conditions d'accès par voie routière et de stationnement ; que si la SNC LISIEUX INVEST HOTEL soutient que la proximité de l'autoroute génère pour la clientèle potentielle de son établissement une gêne visuelle et sonore, elle n'apporte toutefois pas à l'appui de cette allégation des précisions suffisantes de nature à établir que lesdites nuisances, notamment sonores, seraient plus importantes que celles subies par les clients de l'hôtel de référence proche du centre-ville ; que, dès lors, la différence de situation de ces deux établissements ne constitue pas nécessairement un handicap pour l'hôtel Première Classe, compte tenu des caractéristiques de sa clientèle commerciale potentielle et de ses moyens de desserte ;  »

 

 

 

  Extrait de Décision n° A 5 (Rejet)
  Conseil d'Etat
  11 mars 2009

 

 Mots clés : évaluation par voie d'appréciation directe

 

« Considérant qu'à l'issue du supplément d'instruction ordonné par le tribunal administratif, le directeur des services fiscaux a proposé de déterminer la valeur locative de l'immeuble par voie d'appréciation directe à partir des montants relatifs aux immobilisations passibles d'une taxe foncière tels qu'ils ressortaient du bilan de la société, en retenant le prix d'achat du terrain soit 185 419,78 euros et le coût de la construction achevée en 1996 soit 1 673 563,97 euros ; que l'administration a appliqué à ce prix de revient de 1 858 983,75 euros un coefficient de 20 % pour dépréciation immédiate et en a actualisé le montant au 1er janvier 1970 au moyen de l'indice Insee du coût de la construction puis a appliqué à cette valeur un taux d'intérêt de 9 % représentatif du taux des placements immobiliers constaté dans la région à la date de référence pour la catégorie d'immeubles à usage d'hôtel ; que cette méthode et ces éléments de calcul ne sont pas utilement contestés par la société dans le dernier état de ses écritures ; que, dans ces conditions, la valeur locative de l'immeuble à la date de référence d'un montant de 28 151 euros est supérieure à celle de 25 703 euros retenue par l'administration pour l'établissement des impositions en litige ; »

 

 

 

 

  Extrait de Décision n° A 6 (Rejet)
  Conseil d'état
  9 Juillet 2009

 

 Mots clés : bâtiments démontables mais normalement pas destinés à être déplacés, imposables à la taxe foncière

 

« Considérant, en premier lieu, qu'aux termes de l'article 1380 du code général des impôts : La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés bâties sises en France à l'exception de celles qui en sont expressément exonérées par les dispositions du présent code ; qu'il résulte de l'instruction que les bâtiments de la SARL ROUEN POIDS LOURDS couvrent respectivement une superficie de 1 600 m² et 1 200 m² et sont constitués par des charpentes en bois ou en métal soutenues par des poteaux en bois boulonnés sur des plots en béton ; qu'eu égard à ces caractéristiques physiques, ils ne sont pas normalement destinés à être déplacés ; que la circonstance qu'ils seraient démontables n'enlève pas auxdits bâtiments le caractère de constructions imposables à la taxe foncière sur les propriétés bâties ; qu'ainsi, la SARL ROUEN POIDS LOURDS n'est pas fondée à contester le principe de son imposition à cette taxe ; que la SARL ROUEN POIDS LOURDS ne peut se prévaloir, en application de l'article L. 80 A du livre des procédures fiscales, de la doctrine administrative 6 C 111, qui ne contient aucune interprétation formelle de la loi fiscale ; »

 

 

 

 

  Extrait de Décision n° A 7 (Acceptation)
  Conseil d'état
  18 Février 2008

 

 Mots clés : dégrèvement à titre gracieux

 

« Considérant qu'aux termes des dispositions de l'article R. 211-1 du livre des procédures fiscales : L'administration des impôts ou l'administration des douanes et droits indirects, selon le cas, peut prononcer d'office le dégrèvement ou la restitution d'impositions qui n'étaient pas dues jusqu'au 31 décembre de la quatrième année suivant celle au cours de laquelle le délai de réclamation a pris fin, ou, en cas d'instance devant les tribunaux, celle au cours de laquelle la décision intervenue a été notifiée (...) ;
Considérant qu'en jugeant qu'il n'appartient pas au juge de l'impôt d'apprécier l'usage fait par l'administration de son pouvoir de prononcer des dégrèvements d'office et que, dès lors, celle-ci avait pu à bon droit n'accorder aucun dégrèvement à la SOCIETE MONTEBELLO AMEUBLEMENT pour l'année 2002, le tribunal administratif n'a méconnu les dispositions ni de l'article R. 211-1 ni de l'article L. 80 B du livre des procédures fiscales ; »

 

 

 

 

  Extrait de Décision n° A 8 (Acceptation)
  Conseil d'état
  12 Septembre 2007

 

 Mots clés : méthode par comparaison ou par voie d'appréciation directe

 

« Considérant que, pour rejeter la demande en réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles la SOCIETE SNC INVEST HOTELS BLANC MESNIL a été assujettie au titre des années 1999, 2000 et 2002 à raison d'un local commercial à usage d'hôtel-restaurant, exploité sous l'enseigne Campanile, situé 2, rue Edouard Renault au Blanc-Mesnil (Seine-Saint-Denis), le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a retenu la méthode d'évaluation par voie d'appréciation directe sans énoncer les motifs pour lesquels il a écarté les différents locaux proposés comme termes de comparaison pour la détermination de la valeur locative de ces locaux, en application du 2° de l'article 1498 du code général des impôts ; que, dès lors, la requérante est fondée à soutenir que le jugement attaqué est insuffisamment motivé et à en demander, par suite, l'annulation ;"
 

 

 

 

 

 

 

  Extrait de Décision n° A 9 (Rejet)
  Conseil d'état
  2 octobre 2006

 

Mots clés : dégrèvement pour vacance

 

« Considérant, enfin, qu'aux termes de l'article 1389 du code général des impôts : Les contribuables peuvent obtenir le dégrèvement de la taxe foncière en cas de vacance d'une maison normalement destinée à la location ou d'inexploitation d'un immeuble utilisé par le contribuable lui-même à usage commercial ou industriel (...). / Le dégrèvement est subordonné à la triple condition que la vacance ou l'inexploitation soit indépendante de la volonté du contribuable, qu'elle ait une durée de trois mois au moins et qu'elle affecte soit la totalité de l'immeuble, soit une partie susceptible de location ou d'exploitation séparée ; que ces dispositions sont applicables, en vertu de l'article 1524 du même code, à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ; qu'il résulte de la combinaison de ces dispositions que le bénéfice de l'exonération susmentionnée de taxe d'enlèvement des ordures ménagères est subordonné à une utilisation effective et personnelle du bien, antérieure à l'inexploitation alléguée ; que, par suite, un immeuble à usage industriel ou commercial donné en location par une société dont l'objet est la location de locaux ne saurait être regardé comme utilisé par la société bailleresse elle-même au sens de l'article 1389, I du code général des impôts ; qu'ainsi, la SCI Sebimo ne pouvait prétendre, sur le fondement de cet article, au bénéfice du dégrèvement qu'il prévoit, pour le local en litige, dès lors qu'il est constant qu'elle l'avait, antérieurement à la vacance alléguée, donné en location ;"
 

 

 

 

  Extrait de Décision n° A 10 (Mesure d'instruction)
  Cour administrative d'appel de Paris
  21 Septembre 2006

 

 Mots clés : valeurs locatives moyennes proscrites

 

"Considérant qu'il résulte des dispositions législatives précitées que la valeur locative d'un immeuble commercial ne peut être arrêtée par référence à des valeurs moyennes établies au niveau départemental, voire régional ou à l'échelon de la commune ; qu'il ressort des pièces jointes au dossier que la valeur locative du local-type n° 1 du procès-verbal ME d'Ivry-sur-Seine, qui a été déterminée selon une moyenne départementale, n'a pas été évaluée selon l'une des méthodes prévues par les dispositions du b de l'article 1498 du code général des impôts ;"

 

 

 

 

  Extrait de Décision n° A 11 (Acceptation)
  Conseil d'état
  7 juillet 2006

 

 Mots clés : local type inscrit comme tel postérieurement au 1er janvier de l'année d'imposition objet de la réclamation

 

« Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que l'administration a retenu comme terme de comparaison, pour procéder à l'évaluation de la propriété de la requérante, l'immeuble correspondant au local-type portant le n° 166 au procès-verbal des opérations de révision des évaluations foncières des propriétés bâties de la commune de Troyes, dont elle ne conteste pas qu'il n'y avait été inscrit que le 4 juin 1998 ; que, dès lors, en jugeant que l'administration avait pu retenir comme terme de comparaison, pour l'application, au titre des années 1997 et 1998, de la méthode prévue par le a. du 2° de l'article 1498 du code général des impôts précité, un immeuble inscrit postérieurement au 1er janvier 1998 au procès-verbal des opérations de révision des évaluations foncières des propriétés bâties de la commune, le tribunal administratif de Châlons-en-Champagne a commis une erreur de droit, nonobstant la circonstance que cet immeuble avait remplacé un précédent local-type, lui-même inscrit au procès-verbal sous le même numéro avant le 1er janvier 1997, sans modification ni des caractéristiques de commercialité ni de la valeur locative unitaire ; que la société est, par suite, fondée à demander l'annulation du jugement attaqué ;"
 

 

 

 

  Extrait de Décision n° A 12 (Rejet)
  Cour administrative d'appel de Marseille
  13 Juin 2006

 

 Mots clés : coefficients de pondération

 

"Considérant que, pour le calcul de ladite surface pondérée auquel l'administration s'est livrée en vue de respecter la proportionnalité des valeurs locatives, par application des dispositions de l'article 1518 II du code général des impôts, c'est à bon droit que le coefficient de 1 a été appliqué aux surfaces situées au premier niveau et consacrées aux entrepôts, lequel constitue l'usage principal du local à évaluer ainsi que du local pris comme terme de comparaison, tandis que le coefficient 1,2 était appliqué aux surfaces affectées aux bureaux ; que ce coefficient de 1,2 dont l'application n'est proscrite par aucune disposition législative ou réglementaire ne fait qu'exprimer la valeur commerciale de cette partie de l'immeuble, laquelle peut être indépendante de la surface réelle ; qu'il est expressément visé au procès-verbal d'enquête concernant les biens n° 85 de l'état 6668 A du département du Gard, lequel fait également apparaître un coefficient de pondération de 0,1 pour les parkings et aires de circulation goudronnées sans qu'il y ait lieu de distinguer selon la fonction de ces surfaces ; qu'il résulte de tout ce qui précède que la S.C.I. Vincennes n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par les jugements attaqués, le Tribunal administratif de Montpellier a rejeté sa requête ;"

 

 

 

 

  Extrait de Décision n° A 13 (Acceptation)
  Cour administrative d'appel de Paris
  18 décembre 2003

 

Mots clés : comparaison d’une pharmacie et d’un salon de coiffure

 

« Considérant, d'une part, que l'administration a comparé le local de M. X avec le local type n° 3 du procès-verbal des locaux commerciaux de la commune de Marolles-sur-Seine qui correspond à un salon de coiffure et dont le tarif est de 50 F le m² ; que l'administration a appliqué un coefficient de pondération égal à 1 à la totalité de la superficie ; qu'il résulte de l'instruction que l'officine de M. X est constituée de deux parties dont une à usage, notamment, de réserve et de laboratoire, située à l'arrière de la partie destinée à recevoir le public, à une profondeur de sept mètres à partir de la vitrine ; qu'en vue de respecter la proportionnalité des valeurs locatives, cette partie arrière de l'officine doit être affectée d'un coefficient de pondération de 0,5 ; »

 

 

 

 

  Extrait de Décision n° A 14 (Supplément d’instruction)
  Cour administrative d'appel de Paris
  4 décembre 2003

 

 Mots clés : aire de stationnement, évaluation distincte

 

« Considérant, d'autre part, s'agissant des aires de stationnement en sous-sol dont la superficie est égale à 1073 m2, que l'administration a, après avoir appliqué aux surfaces en question un coefficient de pondération de 0,3, procédé à une évaluation de la valeur locative desdites surfaces par référence à la valeur locative des locaux à usage de bureaux de l'immeuble de référence précité ; qu'il résulte toutefois des dispositions de l'article 1494 du code général des impôts que la valeur locative de chaque fraction de propriété destinée à une utilisation autonome doit faire l'objet d'une évaluation distincte ; que les aires de stationnement en question, destinées à une utilisation autonome de l'activité de bureau, doivent donc être regardées comme constituant une fraction de propriété devant faire l'objet d'une évaluation distincte par comparaison avec des immeubles similaires ; qu'ainsi la CRI est fondée à soutenir qu'en comparant lesdites surfaces aux locaux à usage de bureaux situés dans le local de référence choisi par elle, l'administration s'est livrée, pour ce qui concerne cette catégorie de locaux, à une comparaison inappropriée ; »

 

 

 

 

  Extrait de Décision n° A 15 (Rejet)
  Conseil d’Etat 
  28  avril 1986

 

 Mots clés : changement de consistance de l’immeuble

 

« Sur les changements ayant affecté la consistance de l'immeuble : 

Considérant qu'il est constant que les travaux dont s'agit ont comporté d'importantes reprises du gros oeuvre et, notamment, d'une part, la transformation en une réserve de 98 m2 de locaux antérieurement utilisés comme loges de cinéma, d'autre part, l'addition au bâtiment existant d'un local de 18 m2 établi à l'emplacement d'une courette ; qu'il résulte de l'instruction que ces transformations ont eu pour but et pour résultat d'y permettre une exploitation commerciale de nature différente de celle qui était précédemment exercée ; qu'ainsi, ces transformations, eu égard à leur nature et à leur importance, ont entraîné un changement de consistance de l'immeuble, au sens des dispositions précitées de l'article 1517 du code ; que, contrairement à ce que soutient Mme LEJEUNE, ce changement a concerné l'ensemble de l'immeuble dont s'agit ; que, par suite, l'administration était en droit, et même tenue, de procéder à la modification de la valeur locative dudit immeuble; »

 

 

 

 

 

 

  Extrait de Décision n° A 16 (Acceptation)
  Cour administrative d'appel de Paris
  24 juin 2004

 

 Mots clés : évaluation à partir de locaux-types qui n’existent plus

 

« Considérant que le procès-verbal de révision en date du 19 octobre 1971 de la commune de Savigny-sur-Orge mentionne sous le n° 106 un local-type à usage d'atelier de mécanique automobile d'un tarif unitaire de 100 F le m², et sous le n° 111, un local-type à usage de bureaux dont le tarif est 130 F le m² ; que le local de la société requérante a été évalué par comparaison avec ces deux locaux; qu'à supposer que ces locaux aient existé à la date de l'établissement du procès-verbal de révision, il n'est pas contesté que ces locaux n'existent plus ; que, par suite, l'administration n'est plus en mesure de justifier qu'elle a régulièrement déterminé la valeur locative des locaux de la société NATIOCREDIBAIL pour établir la taxe foncière due par cette société ; qu'il s'ensuit que cette société est fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Versailles a rejeté ses demandes tendant à la réduction de la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre des années 1994 et 1995 dans les rôles de la commune de Savigny-sur-Orge ; »

 

 

 

 

  Extrait de Décision n° A 17 (Rejet)
  Cour administrative d'appel de Douai
  30 mai 2001

 

 Mots clés : vacance, exploitation par gérant

 

« Considérant que si la SCI Moulin de Beuvry demande également un dégrèvement en raison de la vacance de la station-service en cause sur le fondement de l'article 1389 du code général des impôts, cette demande n'est pas recevable dès lors qu'elle n'a pas utilisé elle-même l'immeuble dont il s'agit, cette station service étant exploitée par son gérant pour le compte de la société Schell ; que, par suite, elle ne remplit pas la condition auquel l'article 1389 du code général des impôt réserve le droit à un dégrèvement au seul contribuable ayant utilisé lui-même l'immeuble devenu vacant ; »