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Les locaux d'entreprise dont la taxe foncière annuelle dépasse 10.000 €, a fortiori 100.000 €, méritent une analyse "sur mesure" de la justesse de leur imposition et nécessitent un savoir-faire spécifique.


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TAXE FONCIERE : QUELLES POSSIBILITES POUR LE  PROPRIETAIRE IMMOBILIER ?

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Quatre possibilités principales sont ouvertes au propriétaire immobilier qui souhaiterait gérer au mieux la taxe foncière que supporte son immeuble :

- Réduire la taxe foncière,

- Supprimer la taxe foncière,

- Surveiller l'équité de la taxe foncière,

- Contrôler l'utilisation par les collectivités locales du montant de taxe foncière.

 

 

 

   Réduire la taxe foncière

1 / Pour réduire la taxe foncière il faut établir (ou faire établir) un diagnostic afin de savoir si votre immeuble est en situation de surtaxe.

2 / Le premier élément à examiner est la surface du local : vous pouvez assez facilement déterminer sa surface réelle. Par contre, la surface pondérée qui repose sur l’application de pondérations correctes, est bien plus difficile à calculer.

3 / Le second élément est (en général) le terme de comparaison : sa taille, son activité, sa situation, sa composition sont-elles comparables à celles de votre local ? Avec la révision des valeurs locatives des locaux professionnels (RVLLP), entrée en vigueur en 2017, le terme de comparaison est remplacé par une catégorie de local + un secteur géographique + un tarif issu de la grille tarifaire départementale.

4 / Les différences détectées doivent donner lieu à un ajustement de la valeur locative cadastrale (VLC) pour faire correspondre les deux locaux. Les ajustements de la valeur locative révisée (VLR) issue de la RVLLP entrée en vigueur en 2017 paraissent moindres que ceux de la valeur locative cadastrale.

5 / Et cette situation peut perdurer depuis de nombreuses années. Le propriétaire se heurte alors à la prescription qui l'empêche souvent de remonter aussi loin qu'il le souhaiterait.

 

 

   Supprimer la taxe foncière

1 / Les exonérations de taxes foncières sont nombreuses et variées. Elles touchent, par exemple, les propriétés publiques affectées à un service public, les bâtiments ruraux affectés  en exclusivité à un usage agricole, les constructions nouvelles, ou encore les entreprises nouvelles et les jeunes entreprises innovantes.

2 / La vacance des locaux permet dans certaines hypothèses d’obtenir des dégrèvements : les règles suivies pour les locaux commerciaux sont différentes de celles concernant les locaux d’habitation.

3 / La taxe foncière est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale du local : une valeur locative cadastrale nulle entraîne une taxe foncière nulle.

 

   Surveiller l'équité de la taxe foncière

 

1 / Le juste montant de taxe foncière, pour un local particulier et une année bien précise, peut être calculé par le propriétaire ou son conseil.

Ce montant évoluera avec le temps :

- la valeur locative cadastrale évolue selon un coefficient annuel (1,012, par exemple, pour les locaux commerciaux en 2010),

- l’environnement (situation générale et situation particulière) de l’immeuble change,

- l’état d’entretien de l’immeuble change également avec le temps.

2 /  Le recours par le cadastre à un local de référence, alors qu'il existe d'autres locaux de référence plus adaptés, peut conduire à une situation inéquitable : il faut donc une grande vigilance de la part du propriétaire et un examen attentif du choix du local de référence.

3 /  Selon que vous louez un local à  un particulier (pour l’habitation), à une profession libérale, ou à un prestataire de services (non profession libérale), la méthode de calcul de la valeur locative cadastrale sera différente et la taxe foncière très différente.

 

   Contrôler l'utilisation de la taxe foncière par la collectivité locale

1 / L’évolution du montant de la taxe foncière annuelle est fonction de l’aptitude des collectivités locales (communes principalement, mais aussi département et région) à bien gérer et à maîtriser leur endettement.

2 / Le propriétaire qui paie la taxe foncière a le droit d’être informé et de contrôler l’utilisation de l’argent qu’il verse.

3 / La pression fiscale est très différente d’une commune à l’autre : comparez et vous saurez pourquoi il fait meilleur vivre dans la commune A ou dans la commune B selon que l’on est propriétaire (taxe foncière) ou locataire (taxe d’habitation).

4 / Si la pression fiscale devient trop forte dans une commune, faites le savoir, et déménagez (tout le monde n’en a pas la possibilité).