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TAXE FONCIERE ET LOCAL COMMERCIAL

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La révision des valeurs locatives des locaux professionnels (RVLLP) entrée en vigueur en 2017 rend obsolète une partie de la fiche ci-dessous, puisqu'elle fait disparaitre la notion de locaux de comparaison et la remplace par une grille tarifaire départementale.

 

La fiche reste d'actualité pour l'analyse des taxes foncières des années 2016 et antérieures. A cette époque, la catégorie des locaux commerciaux était certainement celle qui fournissait le plus de locaux de comparaison dans les procès-verbaux de locaux types des communes. 

 

Etait-ce pour autant la catégorie de locaux d’entreprise qui payait globalement le plus de taxe foncière ? Ce n’est pas sûr. Les locaux industriels pouvaient et peuvent encore lui disputer la première place du podium.

 

 

 

   Délimitation des locaux commerciaux 

 

Le local commercial est un local loué à une entreprise commerciale.

 

Selon l’article L121-1 du Code de commerce, « Sont commerçants ceux Local commercial et taxe foncièrequi exercent des actes de commerce et en font leur profession habituelle ». L’article 110-1 du même code permet de découvrir que les actes de commerce sont divers et variés et couvrent l’achat pour revendre (le négoce), la manufacture, la banque, la location, …

 

Il en résulte qu’une personne physique ou morale non commerciale ne peut (sauf exception) prendre en location un local « commercial » : ce qui compte n’est donc pas l’activité du propriétaire du local qu’il a mis en location, mais l’activité du locataire.

 

Les locaux commerciaux étaient subdivisés en plusieurs catégories, dont les locaux commerciaux proprement dits (catégorie C), mais aussi les locaux commerciaux établissements spéciaux (catégorie C/ES) ou encore les maisons exceptionnelles (catégorie ME), chaque catégorie ayant ses caractéristiques, ce qui démontrait une certaine complexité, mais aussi un soucis du législateur de « coller » à la réalité.

 

Les subdivisions catégorielles entraînaient de difficiles délimitations de frontières entre les catégories C, C/ES et ME, avec parfois des interprétations différentes selon les communes. Ce qui était évalué en C dans une commune pouvait être évalué comme C/ES dans une autre commune.

 

 

 

   Les méthodes de calcul de la valeur locative cadastrale des locaux commerciaux

 

Vous trouverez dans la section consacrée à la « valeur locative cadastrale » du chapitre « Documentation » du présent site un développement sur les trois méthodes utilisées (jusqu'à fin 2016) et sur la nouvelle méthode (utilisée à partir de 2017), pour établir la « valeur locative cadastrale », des locaux commerciaux.

 

De loin, la méthode la plus utilisée était la méthode par comparaison. Cette méthode rencontrait ses limites du côté de l’ancienneté des locaux retenus comme types. Par ailleurs, il n’était pas toujours possible de trouver un local type correspondant de façon satisfaisante au local à évaluer, ni d’ajuster cette valeur locative cadastrale au plus près du réel.

 

La méthode par bail se fondait sur le montant du loyer pour établir la valeur locative cadastrale 1970 du local. Enfin, la méthode par appréciation directe est plus rarement utilisée.

 

 

 

   Locaux commerciaux et locaux industriels

 

Quoi de plus commercial que, par exemple, un entrepôt de stockage appartenant à une entreprise de la grande distribution qui l’utilise pour son activité ? A priori, rien !

 

La tentation sera donc grande de qualifier un tel local de local commercial et d’utiliser une des trois méthodes ci-dessus décrites pour établir sa valeur locative cadastrale.

 

Et pourtant, ce peut être une grave erreur que de raisonner ainsi : pour peu que le local soit équipé de moyens techniques permettant une manipulation mécanisée et informatisée des produits réceptionnés, le local peut changer de catégorie pour n’être plus considéré comme un local commercial mais pour devenir un local industriel (évalué principalement à partir de la méthode comptable, propre aux locaux industriels), ce qui modifiera grandement la taxe foncière du local.