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Les locaux d'entreprise dont la taxe foncière annuelle dépasse 10.000 €, a fortiori 100.000 €, méritent une analyse "sur mesure" de la justesse de leur imposition et nécessitent un savoir-faire spécifique.


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Actualités :

Les limites de la déclaration 6660-REV du local professionnel

Révision des valeurs locatives des locaux professionnels : en route vers la réforme !

CFE et taxe foncière : quoi de plus normal que de taxer 2 fois !

 

 

 

 

 

 

 

LE DIAGNOSTIC

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Le diagnostic de vos taxes locales, pour détecter la surtaxe, passe par une démarche (voir « Votre démarche en 10 étapes »).

 

Il passe également par des questions que vous devrez vous poser sur votre patrimoine immobilier et sa taxation. Il passe enfin par un choix qui s’offre à vous entre rechercher vous-même la surtaxe éventuelle, ou bien nous confier cette mission d'audit.

 

 

 

Le résumé des questions que vous rencontrerez et de l’aide que nous pourronsLe diagnostic de la taxe foncière vous apporter est traité dans la rubrique « Diagnostic » du présent site :

 

1e Question : La composition de votre patrimoine immobilier ? (« Votre patrimoine »)

2e Question : A qui appartient l’immeuble ?   (« Votre patrimoine »)

3e Question : Montant annuel de vos taxes locales sur l’immeuble ? (« Votre patrimoine »)

4e Question : La situation de votre immeuble est-elle inéquitable ? (« Vos attentes »)

5e Question : Comment savoir si votre immeuble est surtaxé ? (« Vos attentes »)

6e Question : A partir de vos attentes, choisissez-vous de rechercher vous-même la surtaxe éventuelle, ou bien de nous confier cette tâche ? («Nos réponses à vos attentes »)

 

 

 

L’objectif du présent site étant d’accroître votre autonomie en matière de recherche des situations de surtaxe, vous trouverez ci-dessous les principaux points qui devront être examinés de manière à réaliser un diagnostic vous permettant de découvrir si votre immeuble peut se trouver en situation de surtaxe.

 

 

 

L’analyse développée ci-dessous concerne la taxe foncière sur les propriétés bâties.

 

Une grande partie de cette analyse (étude physique et juridique de l’immeuble, de son évolution,…) est transposable pour étudier les cas de surtaxe de taxe professionnelle ou de taxe d’habitation.

 

 

 

 Examens principaux

 Etapes

Détails

Situation physique de l’immeuble

 

 

Etablissement de la situation physique de l’immeuble 

 

 

 

Trouver les plans

 

 

Prendre mesures

Superficies, hauteurs,…

 

Prendre photos

Etat général, dégradations, …

Analyse de la situation physique de l’immeuble  

 

 

 

Décomposition de l’immeuble d’habitation ou professionnel

Surface réelle des pièces et annexes

Surfaces des éléments secondaires

Correctifs d’importance

Correctifs d’entretien et autres

Equivalences superficielles

 

Décomposition de l’immeuble commercial

Boutiques, magasins

Bureaux commerciaux, ateliers,…

Arrière boutiques, débarras, dépendances,…

Sous-sols aménagés, Caves, greniers

Pondération des surfaces

 

Décomposition de l’immeuble industriel

Surface réelle des usines et ateliers

Surfaces des éléments secondaires

 

Evolution

Constructions nouvelles

Changements consistance, affectation

Changements caractéristique physique

Changements d’environnement

Environnement de l’immeuble

 

 

 

Situation générale

Proximité / éloignement du centre

Qualité du cadre et de l’environnement

Equipement de la zone

 

Evolution

 

 

Situation particulière

Présence de dépendances

Qualité des accès

Vue, orientation, espaces libres

Etat du voisinage (train, parc, autoroute)

 

Evolution

 

 

 

 Examens principaux

 Etapes

  Détails

Situation juridique de l’immeuble

 

 

Etablissement de la situation juridique de l’immeuble

 

 

 

Trouver les titres

Titre de propriété et date d’acquisition

Contrat de bail et date de location

Analyse de la situation juridique de l’immeuble

 

 

 

Acte de propriété

Propriétaire actuel

Précédent propriétaire

Pleine propriété, nue propriété, usufruit

 

Contrat de bail

Activité de l’occupant

Activité du précédent occupant

 

 

 

 

Situation fiscale de l’immeuble

 

 

Etablissement de la situation fiscale de l’immeuble

 

 

 

Recherche des documents

Trouver les avis d’imposition

Trouver les déclarations modificatives

Prendre les éléments comptables

 

 

 

Partir de la base d’imposition indiquée sur l’avis d’imposition

Rechercher la valeur locative cadastrale

Déterminer la VLC en 1970

Ramener la VLC 1970 au m2 pondéré

Actualiser les VLC (coefficients)

TFPB : la base d’imposition = 50% VLC

Contrôle de la situation fiscale du local d’habitation ou professionnel (fiche n° 1)

 

 

 

 

 

Détermination de la valeur locative

Examiner la classification communale des immeubles (selon 8 catégories)

Dans la commune, chaque catégorie a un ou des locaux de référence

Ces locaux existent pour les maisons, appartements et locaux professionnels

Un tarif existe par catégorie de locaux

Pondérations sur la surface réelle

Equivalences superficielles

Contrôle de la situation fiscale du local commercial

   

 

Détermination de la valeur locative par le bail

Local déjà loué au 01/01/1970

Local loué à des conditions de prix normales

Actualiser la VLC 1970 (2 coefficients)

 

 

Détermination de la valeur locative par comparaison (fiche n° 2)

Retrouver le local type (fiche 6675-M)

Consulter le PV des locaux-types

Comparer  l’immeuble avec le local type

Le comparer  avec d’autres locaux types

 

Détermination de la valeur locative par appréciation directe

 

Estimer la valeur vénale au 01/01/1970

Déterminer le taux d’intérêt applicable à la valeur vénale

Contrôle de la situation fiscale du local industriel

 

 

 

Méthode comptable

Trouver le prix de revient des immobilisations industrielles (usines et ateliers)

Réévaluer les biens acquis ou créés avant 1959 selon un coefficient (tableau)

Appliquer un taux d’intérêt (8% terrains et 12% constructions et installations)

Ajouter 3% sur le prix de revient des terrains, par année depuis l’entrée dans le patrimoine

Abattement forfaitaire 25% (bien avant 1976) ou 33% (bien depuis 01/01/1976)

 

 

Méthode particulière

Quand l’établissement industriel est à l’actif d’une entreprise relevant du régime du forfait pour l’IRPP

Evaluer alors selon les règles applicables aux locaux commerciaux : location normale, comparaison ou appréciation directe

 

 Examens principaux

 Etapes

 Détails

Comparaison à partir de votre immeuble

 

 

 

Comparaison des bases de la taxe foncière

Comparer la base de votre immeuble sur 2 ans à partir de 2 avis d’imposition

 

 

Comparaison de la base de la taxe foncière avec celle de la taxe d’habitation ou bien celle de la taxe professionnelle

Les bases de la taxe foncière, de la taxe professionnelle et de la taxe d’habitation ont un lien entre elles :

Base TF = ½ (VL  1970 x coeff Dept 1970-1980 x coeff  1981-2007)

Base TP = VL 1970 x coeff  1981-2007

Base TH = VL  1970 x coeff Dept 1970-1980 x coeff  1981-2007

 

Comparaison des valeurs locatives 1970

Comparer avec le barème du local de référence

Comparer avec la taille du local de référence

Comparer avec l’environnement du local de référence

Comparer avec des locaux types non retenus par l’administration fiscale

 

 

Du contrôle des différents éléments de l’imposition de votre immeuble à la Taxe Foncière sur les Propriétés Bâties, il ressort certains éléments qui peuvent être fréquemment générateurs de surtaxes. 

 

La liste n’est, bien entendu, pas exhaustive, mais sera suffisante pour permettre au propriétaire immobilier de trouver des pistes pour vérifier que son immeuble n’est pas surtaxé à la taxe foncière.

 

 

 

 

    Liste des éléments fréquemment générateurs de surtaxe

 

  une décomposition incorrecte de l’immeuble ne classant pas dans la bonne catégorie telle partie de l’immeuble et la soumettant ainsi à une pondération erronée.

  une erreur dans le relevé des superficies.

  l’absence de prise en compte des changements dans la situation physique de l’immeuble.

  l’absence de prise en compte de l’évolution de l’environnement de l’immeuble.

  l’absence de prise en compte des changements dans l’activité exercée dans l’immeuble.

  l’absence de comparaison des bases.

  le caractère non approprié du local de référence retenu par l’administration.

  le caractère plus approprié pour la comparaison d’un autre local type que celui retenu par l’administration.

  une erreur dans la méthode retenue par l’administration pour calculer la valeur locative.

  l’absence d’ajustement de la valeur locative pour tenir compte des différences entre l’immeuble et le local type, selon l’article 324AA de l’Annexe III du Code général des impôts.

 

 

 

    Les conséquences de la détection de la surtaxe

 

A partir de la détection d’une anomalie dans l’imposition de votre immeuble à la Taxe Foncière sur les Propriétés Bâties, vous devrez réagir.

 

Sur la page d’accueil du présent site vous trouverez « Votre démarche en 10 étapes », qui vous aidera depuis le début dans votre action pour bénéficier d’une taxation équitable.

 

Dans la rubrique « Informations pratiques », vous trouverez le dossier « Procédure » qui vous accompagnera dans la rédaction et le suivi de la réclamation contentieuse, puis, si le résultat est négatif, dans la requête auprès du Tribunal administratif.