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Les locaux d'entreprise dont la taxe foncière annuelle dépasse 10.000 €, a fortiori 100.000 €, méritent une analyse "sur mesure" de la justesse de leur imposition et nécessitent un savoir-faire spécifique.


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LOCAUX D'HABITATION ET TAXE FONCIERE

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Les propriétaires de locaux d’habitation ont de nombreusesLa valeur locative cadastrale des locaux d'habitation et professionnels difficultés à savoir si leur local supporte une surtaxe en matière de taxe foncière.

 

Le site de Maître Philippe Imbert contribue à apporter un peu de clarté dans un domaine plutôt opaque. L’avis d’imposition à la taxe foncière ne fournit pas les éléments détaillés à partir desquels la base d’imposition de l’immeuble d'habitation ainsi que sa valeur locative cadastrale sont établies : le seul chiffre de la base d’imposition est très difficile à décomposer.

 

Alors, le propriétaire immobilier paie, en maugréant, la taxe foncière de son immeuble. Il ne se penchera sur la réglementation applicable qu’en cas de hausse importante de l’imposition, en apportant des arguments de bon sens mais insuffisants : « pas de travaux », « mon loyer n’a pas augmenté, … ».

 

En fait, le propriétaire immobilier doit concentrer les vérifications à effectuer sur la valeur locative cadastrale du local d'habitation.

 

 

   La surface pondérée du local

 

Les arguments sur l'absence de travaux ou d'augmentation de loyer ne suffiront pas, car la réglementation fiscale est complexe, et il faudra, afin d’établir clairement la superficie pondérée du local :

- mesurer la surface réelle des pièces,

- appliquer un correctif d’importance (variable selon les tranches),

- appliquer ensuite un correctif d’ensemble qui, lui même, se décompose en quatre parties : un correctif d’entretien, deux correctifs de situation générale et de situation particulière, un correctif d’ascenseur.

L'article sur « Taxe foncière des locaux d'habitation et coefficient d'entretien » pourra orienter les choix du propriétaire dans sa démarche.

- évaluer ensuite les « équivalences superficielles », c’est à dire des équivalences en m2 d’éléments de confort du local (une baignoire : 5 m2, un lavabo : 3 m2 ,…).

- faire le total des surfaces réelles corrigées et des équivalences superficielles, pour le local ainsi que pour les dépendances.

 

Vous trouverez sur le site, dans le chapitre « Outils » une « Fiche de diagnostic pour local d’habitation ou professionnel » qui devrait vous aider dans cette première étape.

 

Les calculs ci-dessus permettent d'établir la valeur locative cadastrale de votre local, sur laquelle vous trouverez des développements dans le chapitre « Documentation » du présent site.

 

 

 

    Catégorie du local et local de référence

 

Les locaux d’habitation (et les locaux professionnels) sont répartis en huit catégories, selon l’architecture du local, la qualité de la construction, la distribution du local et les équipements.

 

VousLocal d'habitation, piscine et taxe foncière trouverez notamment sur le site, dans le chapitre « Outils » le « Tableau de classification des locaux à usage d’habitation et locaux professionnels ordinaires » ressortant de l’article 324 H de l’annexe III du CGI, avec la description des huit catégories : de la catégorie 1 (grand luxe) à la catégorie 8 (très médiocre).

 

Il faudra savoir quelle catégorie a été retenue pour le local dont vous êtes propriétaire, ce qui oblige à demander à l’administration fiscale d’une part la fiche de calcul de votre local (n° 6675), et d’autre part une copie de l’extrait du PV des locaux de référence de la commune (exemple) détaillant les caractéristiques du local de comparaison.

 

La fiche « Votre démarche en 10 étapes » que vous trouverez sur la page d’accueil du site de l’Atelier des taxes locales vous guidera dans la recherche de ces différents documents.

 

N’hésitez pas à prendre des photographies du local de référence et de votre local : toutes les différences entre le local de référence et votre local doivent être pointées, surtout si elles sont en défaveur de votre local (taille du local, quartier, aménagements, état d’entretien, …).

 

Si les différences vous paraissent évidentes entre votre local et le local de référence, si la catégorie retenue par l’administration fiscale pour votre local paraît inadaptée, si une caractéristique en défaveur de votre local n’a pas été retenue, il vous reste à établir une réclamation contentieuse que vous adresserez au Centre des impôts foncier (CDIF) dont dépend votre immeuble (l’adresse figure sur votre avis d’imposition à la taxe foncière qu'il faudra joindre).

 

La réclamation contentieuse obéit à des conditions de formes et de délais qui sont exposées dans le présent site, sur la page d’accueil, dans la rubrique « Une démarche ».