Trois types de locaux d'entreprise sont répertoriés :

  Les locaux commerciaux,

  Les locaux industriels,

  Les locaux professionnels (professions libérales).

Vous pouvez cliquer ci-après si, par contre, vous vous intéressez aux locaux d'habitation.

La valeur locative d’un immeuble est le loyer annuel normal de cet immeuble lorsqu’il est loué aux conditions du marché. La valeur locative cadastrale (VLC) est la valeur locative établie en conformité avec les règles qui permettent d’établir l’assiette de la taxe foncière.

Pour calculer la valeur locative cadastrale, ce que l'audit de taxe foncière fera obligatoirement, il ne faut pas examiner la valeur actuelle de location du bien, mais se baser sur le loyer normal que pouvait produire l’immeuble au 1^er janvier 1970.

La valeur locative cadastrale est calculée par unité d’évaluation, l’unité étant le local, c’est à dire une propriété ou fraction de propriété faisant l’objet d’une utilisation distincte.

On distingue la valeur locative cadastrale des locaux à usage professionnel et d’habitation, celle des locaux commerciaux et celle des locaux industriels.

L’article 1498 du CGI traite de la valeur locative des locaux commerciaux et biens divers et indique (Loi nº 2003-1312 du 30 décembre 2003 art. 43 a 2º finances rectificative pour 2003 Journal Officiel du 31 décembre 2003) :

  «  La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après :

   1º Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ;

   2º a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison.

   Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ;

   b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée :

   Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date,

   Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ;

   3º A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe. »

Trois méthodes de détermination de la valeur locative sont utilisées.

1 – La détermination de la valeur locative par l’étude des baux.

 « 1º Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; »

A condition que le local soit loué à des conditions normales, si le local existait et était loué au 1^er janvier 1970, la valeur locative est égale au loyer pratiqué à ce moment là.

Il faut cependant savoir si le local était loué à des conditions de prix normales. Il importe donc de pouvoir procéder par comparaison avec un local-type. On choisit un local type et on en détermine le montant du m2 pondéré de ce local type. Si le montant du m2 pondéré du local dont on recherche la valeur locative est entre 80% et 120% du montant du m2 du local-type, le loyer du local dont on recherche la valeur locative est considéré comme normal.

Dans ce cas, « la valeur locative est celle qui ressort de cette location ». Il conviendra ensuite d’actualiser la valeur locative de 1970 en utilisant un jeu de deux coefficients.

En conséquence, si le local n’existait pas au 1^er janvier 1970, ou a changé de consistance ou d’affectation, la détermination de la valeur locative par l’étude des baux n’est pas utilisable.

2 – La détermination de la valeur locative par comparaison

«   2º a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. »

 «    Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; »

La détermination de la valeur locative par comparaison est utilisée pour de nombreux cas de locaux commerciaux :

  Pour les biens occupés par leur propriétaire,

  Pour les biens occupés par un tiers à un autre titre que la location,

  Pour les biens vacants,

  Pour les biens concédés à titre gratuit.

Il convient de déterminer la surface pondérée du local à évaluer.

L’administration choisit un local type de comparaison, pour lequel est retenu un tarif. Elle applique ce tarif au nombre de m2 pondérés du local à évaluer. Le choix du local type peut être discuté.

Généralement le local type de comparaison est choisi dans la commune où se trouve le local à évaluer. Cependant, le local type de comparaison peut être choisi hors de la commune, si le local commercial à évaluer a un « caractère particulier ou exceptionnel ».  

Exemple : toutes les communes n’ont pas un hypermarché, ni à plus forte raison deux hypermarchés. Pour trouver un local de comparaison, il faudra peut-être sortir de la commune. 

Il conviendra ensuite d’actualiser la valeur locative de 1970 en utilisant un jeu de deux coefficients :

  actualiser au 1^er janvier 1978 par application d’un coefficient départemental,

  revalorisation par application d’un coefficient national annuel.

3 – La détermination de la valeur locative par appréciation directe : la méthode utilisée quand les deux autres méthodes sont inapplicables.

"3º A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe."

  Estimation d’abord de la valeur vénale de l’immeuble au 1^er janvier 1970.

Plusieurs manières de déterminer la valeur vénale existent :

-  prix de vente dans des actes de vente proches,

-  prix de vente actualisés dans des actes de vente anciens,

-  coût de reconstruction de l’immeuble auquel on applique un taux d’amortissement.

  Détermination ensuite du taux d’intérêt applicable à cette valeur vénale.

Le taux d’intérêt doit être le taux moyen des placements immobiliers dans la commune.

Là encore, il conviendra ensuite d’actualiser la valeur locative de 1970.

Il existe deux grands types de locaux industriels :

  les usines et ateliers de fabrication, transformation ou réparation ;

  les locaux où sont réalisées des opérations d’extraction, de manipulation ou des prestations de services, dans lesquels sont utilisés de manière prépondérante la force motrice et l’outillage.

Les bureaux et dépendances des locaux ci-dessus sont également assimilés à des locaux industriels (à l’exception des locaux d’habitation).

L’article 1499 du CGI traite de la valeur locative des locaux industriels :  « La valeur locative des immobilisations industrielles passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties est déterminée en appliquant au prix de revient de leurs différents éléments, revalorisé à l'aide des coefficients qui avaient été prévus pour la révision des bilans, des taux d'intérêt fixés par décret en Conseil d'Etat.

Avant application éventuelle de ces coefficients, le prix de revient des sols et terrains est majoré de 3 % pour chaque année écoulée depuis l'entrée du bien dans le patrimoine du propriétaire.

Un décret en Conseil d'Etat fixe les taux d'abattement applicables à la valeur locative des constructions et installations afin de tenir compte de la date de leur entrée dans l'actif de l'entreprise.

Une déduction complémentaire est, en outre, accordée à certaines catégories d'établissements en raison de leur caractère exceptionnel, apprécié d'après la nature des opérations qui y sont faites ; ces catégories d'établissements sont déterminées par un décret en Conseil d'Etat qui fixe également les limites et conditions d'application de la déduction. »

La valeur locative de locaux industriels est établie essentiellement sur des données comptables, reposant principalement sur le prix de revient des sols, terrains, constructions, matériels et outillages.

L’article 324 AE de l’annexe III du CGI prévoit : « Le prix de revient visé à l'article 1499 du code général des impôts s'entend de la valeur d'origine pour laquelle les immobilisations doivent être inscrites au bilan en conformité de l'article 38 quinquies de la présente annexe.
Aucune rectification n'est apportée auxdites valeurs au titre des taxes sur le chiffre d'affaires (taxe sur la valeur ajoutée) supportées par l'entreprise.

La valeur d'origine à prendre en considération est le prix de revient intégral avant application des déductions exceptionnelles et des amortissements spéciaux autorisés en matière fiscale. Il en est de même pour les immobilisations partiellement réévaluées ou amorties en tout ou en partie. »

Il est complété par l’article 324 AF de l’annexe III du CGI : « Lorsqu'il ne résulte pas des énonciations du bilan, le prix de revient est déterminé, en tant que de besoin, à partir de tous documents comptables ou autres pièces justificatives et à défaut par voie d'évaluation sous réserve du droit de contrôle de l'administration. »

A partir du prix de revient s’appliquent des coefficients de réévaluation et des abattements :

  Réévaluer les biens acquis ou créés avant le 01/01/1959 selon un coefficient de révision des bilans.

  Ajouter 3% sur le prix de revient des sols et  terrains, par année, depuis l’entrée du terrain dans le patrimoine.

  Appliquer au prix de revient réévalué un taux d’intérêt (8% sur terrains et 12% sur constructions et installations).

Le résultat de ces trois opérations donne la valeur locative brute du local industriel.

  Appliquer sur la valeur locative brute un abattement forfaitaire de 25% (bien acquis ou créé avant 1976) ou 33% (bien acquis ou créé depuis 01/01/1976), pour tenir compte de la longévité de la propriété du bien.

Le résultat de cette nouvelle opération donne la valeur locative du local industriel.

Selon l’article 1500 du CGI, « Par dérogation à l'article 1499, les bâtiments et terrains industriels qui ne figurent pas à l'actif d'une entreprise industrielle ou commerciale astreinte aux obligations définies à l'article 53 A, sont évalués dans les conditions prévues à l'article 1498. »

Les entreprises qui relèvent du régime du forfait, même si elles optent pour le régime réel ne peuvent utiliser la méthode comptable et relèvent donc de la méthode particulière de détermination de la valeur locative.

Cette méthode particulière consiste à évaluer la valeur locative des locaux industriels selon les règles d’évaluation des locaux commerciaux, c’est à dire en déterminant la valeur locative soit par l’étude des baux, soit par comparaison avec un local de référence, soit par voie d’appréciation directe.

La détermination de la valeur locative par l’étude des baux n’est possible que si les locaux existent au 01/01/1970. Encore faut-il que le local ait été loué à des conditions normales.

 La valeur locative cadastrale des locaux à usage professionnel

Les locaux professionnels sont les locaux des professions libérales (médecin, dentiste, avocat, expert-comptable, ... Leur valeur locative cadastrale est calculée comme celle des locaux d'habitation.

Selon l’article 324 H du LPF :

 «   I - Pour les maisons individuelles et les locaux situés dans un immeuble collectif, la classification communale est établie à partir d'une nomenclature-type comportant huit catégories, en adaptant aux normes locales de construction les critères généraux mentionnés au tableau ci-après.

   II - Pour les dépendances bâties isolées et les divers éléments visés au II de l'article 324 G, la classification communale est établie à partir d'une nomenclature-type spéciale comportant quatre catégories, en adaptant aux normes locales de construction les critères généraux décrits au tableau ci-après.

   III - Dans les cas deux cas prévus aux I et II, il peut toutefois être procédé à la création de catégories intermédiaires combinant, dans des proportions simples, deux catégories-types.

   IV - Les caractéristiques physiques afférentes à chaque nature et catégorie de locaux retenus lors de la classification communale sont inscrites au procès-verbal des opérations de la révision. »

  chaque commune établit une classification applicables à ses locaux,

Lors de la révision générale de 1970, la totalité des propriétaires a dû souscrire une déclaration.

Depuis cette révision, les propriétaires doivent indiquer à l’administration les constructions nouvelles, les ajouts aux constructions existantes (Art 1406 du CGI), les changements de consistance et les changements d’affectation, par une déclaration dans les 90 jours de la réalisation de la modification.

  des locaux de référence sont choisis, principalement parmi les locaux de la commune, et évalués,

  calcul de la surface pondérée,

Prendre la surface réelle et appliquer des correctifs fonction de l’importance de l’immeuble, des éléments de confort, de la nature des pièces, des éléments de confort, de l’état d’entretien de la construction, de la situation de l’immeuble dans la commune, …

  utilisation d’un correctif d’importance,

Ce correctif corrige la superficie en affectant un coefficient en fonction du nombre de m2.  

  pondération des éléments secondaires,

Le coefficient de pondération de la superficie des éléments secondaires varie de 0,1 à 0,6 en fonction de l’utilité de chaque élément secondaire.

  utilisation d’un correctif d’ensemble,

  la méthode de l’équivalence superficielle est appliquée,

Certains éléments d’équipement donnent lieu à une équivalence superficielle, c’est à dire à une équivalence en m2 (baignoire : radiateur : 2 m2, climatisation : 2 m2, …).

  la surface pondérée totale,

  application d’un tarif d’évaluation,

Le tarif a été déterminé à partir d’une étude des loyers existants dans la commune au 1^er janvier 1970.

  Le résultat donne la valeur locative cadastrale.