La catégorie des locaux commerciaux est certainement celle qui fournit le plus de locaux de comparaison dans les procès-verbaux de locaux types des communes. 

Est-ce pour autant la catégorie de locaux d’entreprise qui paie globalement le plus de taxe foncière ? Ce n’est pas sûr. Les locaux industriels peuvent lui disputer la première place du podium.

  Délimitation des locaux commerciaux 

Le local commercial est un local loué à une entreprise commerciale.

Selon l’article L121-1 du Code de commerce, « Sont commerçants ceux qui exercent des actes de commerce et en font leur profession habituelle ». L’article 110-1 du même code permet de découvrir que les actes de commerce sont divers et variés et couvrent l’achat pour revendre (le négoce), la manufacture, la banque, la location, …

Il en résulte qu’une personne physique ou morale non commerciale ne peut (sauf exception) prendre en location un local « commercial » : ce qui compte n’est donc pas l’activité du propriétaire du local qu’il a mis en location, mais l’activité du locataire.

Les locaux commerciaux sont subdivisés en plusieurs catégories, dont les locaux commerciaux proprement dits (catégorie C), mais aussi les locaux commerciaux établissements spéciaux (catégorie C/ES) ou encore les maisons exceptionnelles (catégorie ME), chaque catégorie ayant ses caractéristiques, ce qui démontre une certaine complexité, mais également un soucis du législateur de « coller » à la réalité.

Les subdivisions catégorielles entraînent de difficiles délimitations de frontières entre les catégories C, C/ES et ME, avec parfois des interprétations différentes selon les communes. Ce qui est C dans une commune peut être évalué comme C/ES dans une autre commune.

 Les méthodes de calcul de la valeur locative cadastrale des locaux commerciaux

Vous trouverez dans la section consacrée à la « valeur locative cadastrale » du chapitre « Documentation » du présent site un développement sur les trois méthodes utilisées pour établir la « valeur locative cadastrale » en 1970, des locaux commerciaux.

De loin, la méthode la plus utilisée est la méthode par comparaison. Cette méthode rencontre ses limites du côté de l’ancienneté des locaux retenus comme types. Par ailleurs, il n’est pas toujours possible de trouver un local type correspondant de façon satisfaisante au local à évaluer, ni d’ajuster cette valeur locative cadastrale au plus près du réel.

La méthode par bail se fonde sur le montant du loyer pour établir la valeur locative cadastrale 1970 du local. Enfin, la méthode par appréciation directe est plus rarement utilisée.

  Locaux commerciaux et locaux industriels

Quoi de plus commercial que, par exemple, un entrepôt de stockage appartenant à une entreprise de la grande distribution qui l’utilise pour son activité ? A priori, rien !

La tentation sera donc grande de qualifier un tel local de local commercial et d’utiliser une des trois méthodes ci-dessus décrites pour établir sa valeur locative cadastrale.

Et pourtant, ce peut être une grave erreur que de raisonner ainsi : pour peu que le local soit équipé de moyens techniques permettant une manipulation mécanisée et informatisée des produits réceptionnés, le local peut changer de catégorie pour n’être plus considéré comme un local commercial mais pour devenir un local industriel (évalué principalement à partir de la méthode comptable, propre aux locaux industriels), ce qui modifiera grandement la taxe foncière du local.