Les méthodes de calcul de la valeur locative cadastrale des locaux industriels

Comme pour les locaux commerciaux, vous trouverez dans la section consacrée à la « valeur locative cadastrale » du chapitre « Documentation » du site un développement sur les deux méthodes utilisées pour établir la « valeur locative cadastrale » des locaux industriels.

La méthode générale d’évaluation de ce type de locaux est dite « méthode comptable » (article 1499 du CGI) et s’appuie sur la comptabilité de l’entreprise qui utilise le local.

Selon l’article 1499 du CGI :  « La valeur locative des immobilisations industrielles passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties est déterminée en appliquant au prix de revient de leurs différents éléments, revalorisé à l'aide des coefficients qui avaient été prévus pour la révision des bilans, des taux d'intérêt fixés par décret en Conseil d'Etat (…)»

Cette méthode comptable est utilisée pour les entreprises qui doivent suivre les règles de l’article 53A du CGI (imposition du bénéfice d’après le bénéfice réel). Sont donc exclues du champ d'application de la méthode comptable les immobilisations appartenant à des entreprises relevant du régime du forfait.

La seconde méthode d’évaluation de ce type de locaux est dénommée « méthode particulière » et utilisée pour évaluer les locaux et les terrains qui constituent un établissement industriel, lorsque le propriétaire ne doit pas suivre les règles de l’article 53A du CGI.

Dans ce cas, sera appliqué l’article 1498 du CGI (utilisé pour les locaux commerciaux) les locaux sont évalués selon une des trois méthodes suivantes : à partir du bail en cours à la date de référence de la révision (1970) ou par comparaison avec des immeubles similaires ou par voie d’appréciation directe.

    La problématique du prix de revient utilisé

Selon l’article 324 AE Annexe III du CGI, « Le prix de revient visé à l’article 1499 du CGI s’entend de la valeur d’origine pour laquelle les immobilisations doivent être inscrites au bilan (…). »

Les immobilisations n’auront pas le même calcul de prix de revient, selon qu’elles seront achetées (neuves ou d’occasion) par l’entreprise, créées par elle, ou bien apportées par une tierce personne.

Divers montages de droit des sociétés permettent de réduire le prix de revient. Aussi, pour tenter de limiter les stratégies d’optimisation de la fiscalité locale, la loi n° 80-10 du 10 janvier 1980 a-t-elle prévu : « À compter du 1^er janvier 1980, la valeur locative des immobilisations corporelles acquises à la suite d'apports, de scissions, de fusions de sociétés ou de cessions d'établissements réalisés à partir du 1^er janvier 1976 ne peut être inférieure aux deux tiers de la valeur locative retenue l'année précédant l'apport, la scission, la fusion ou la cession. »

   Locaux industriels, coûts d'acquisition et normes IFRS

Les nouvelles règles comptables (permettant de rapprocher le Plan comptable général des normes comptables internationales IFRS) ont des conséquences importantes sur la définition et l’évaluation des actifs, ce qui aura une incidence sur la taxe foncière des locaux soumis à la méthode comptable.

Le coût d’acquisition des immobilisations corporelles qui comprenait prix d’achat et frais accessoires (droits de douane, Tva non récupérable, frais de transport, frais d’installation nécessaire à la mise en état d’utilisation du bien) comprend dorénavant deux nouveaux types de frais accessoires : les coûts de démantèlement et de restauration du site, et les droits de mutation, commissions et frais d’actes.

Autre exemple d’incidence de ces nouvelle règles comptables, le patrimoine comptable de l’entreprise (et les éléments apparaissant à l’actif) peut ne plus correspondre exactement au patrimoine juridique de l’entreprise : il devient, en effet, possible de comptabiliser des biens dont l’entreprise n’est pas propriétaire (dès lors qu’elle exerce un contrôle sur ces biens), et impossible de comptabiliser des biens dont l’entreprise est propriétaire (dès lors qu’elle n’exerce pas un contrôle sur ces biens).