FOIRE AUX QUESTIONS

 

 

 

 

Ces questions concernent la réglementation des taxes locales, la valeur locative cadastrale,...

 

Elles peuvent déboucher sur le besoin d'un audit de la taxe locale concernée.

 

 

 

 

  Q 1 – En cas de bail à construction et de construction sur le sol d’autrui, qui est redevable

  de la taxe foncière ?

 

R 1 – Un locataire fait réaliser une construction sur un terrain appartenant à son bailleur, dans le cadre d'un bail à construction.

- Si le locataire doit enlever la construction à la fin du bail, ou bien si le locataire percevra une indemnité du bailleur pour que la construction revienne au bailleur en fin de bail, alors le locataire est considéré comme étant propriétaire de la construction.

C’est donc le locataire qui sera imposable à la taxe foncière sur la construction (et non sur le terrain sur lequel est édifiée la construction).

- Si la construction revient gratuitement au bailleur à la fin du bail, le bailleur, propriétaire du terrain, est reconnu être propriétaire de la construction dès que cette dernière est achevée.

C’est le bailleur qui sera imposable à la taxe foncière, pour la construction et pour le terrain.

 

 

 

 

  Q 2 – En cas de local partagé, qui est redevable de la CET sur le local ?

 

R 2 – Normalement le titulaire du droit sur le local (propriétaire exploitant ou locataire titulaire du contrat de bail) est redevable de la CET sur le local.

Exemple : deux podologues exercent ensemble, l’un des deux étant propriétaire du local, utilisant la totalité du local et consentant à ce que le second exerce son activité dans ledit local.

Cependant, si chacune des deux entités (une maison-mère et sa filiale, deux filiales d’un même groupe, deux professionnels, …) a l’usage d’une partie du local, il conviendra de répartir la valeur locative du local : soit au prorata des m2 occupés par chacune, soit au prorata des charges payées par chacune.

Chacune doit déclarer sa quote-part. Il importe de vérifier que le total des valeurs locatives déclarées n’est pas supérieur à la valeur locative totale du local.

 

 

 

 

 

 

 

  Q 3 – Pourquoi deux immeubles semblables peuvent-ils avoir une valeur locative

  cadastrale très différente ?

 

R 3 – Même si les immeubles paraissent semblables une multitude de raisons peut entraîner l’existence d’une valeur locative différente.

    

Les équivalences superficielles, autrement dit le nombre de mètres carrés attribués à certains éléments de confort (tels que l’existence d’une baignoire, d’une seconde salle de bains, d’un vide ordure, …), peuvent suffire à modifier le nombre de m2 pondérés.

     

      La présence ou non d’un ascenseur entraîne une variation, …

Il ne suffit donc pas de trouver un immeuble dont la superficie est identique à celle de votre immeuble et qui aurait une faible valeur locative cadastrale.

La catégorie de l’immeuble, comme l’emplacement de l’immeuble, sont des critères suffisants pour que les valeurs locatives cadastrales de deux immeubles soient différentes.

 

 

 

 

  Q 4 – Pour quelle raison la « valeur locative » n’a-t-elle pas de lien étroit avec le montant

  du loyer de l’immeuble ?

 

R 4 – Un lien étroit a existé entre la valeur locative et le montant du loyer, en 1970, lorsque l’administration fiscale a établi un barème de loyer annuel, au mètre carré, pour chacune des catégorie d’immeubles.

Ce barème n’a ensuite été révisé qu’en 1980. Depuis 1980, un coefficient différent est appliqué chaque année au barème.

En conséquence, l’évolution des loyers depuis 1970 ayant été très variable selon les endroits, il n’existe plus de lien entre la « valeur locative cadastrale» et le montant du loyer d’un immeuble.

La révision des valeurs locatives des locaux professionnels (RVLLP 2017) remet au centre du jeu la valeur locative comme pièce centrale de l'évaluation des locaux professionnels (locaux commerciaux et locaux des professions libérales).

 

 

 

 

  Q 5 – Les biens d’équipement spécialisés sont-ils soumis à la taxe foncière ?

 

R 5 - La taxe foncière sur les propriétés bâties vise principalement les immeubles, c’est à dire les bâtiments (murs, toits, fondations, planchers) mais aussi les aménagements de ces immeubles (ascenseur, portes et fenêtres, vitres, chauffage central, wc, compteur électrique,…).

La valeur des aménagements est incluse dans la valeur de l’immeuble, si l’aménagement est indissociable de l’immeuble (notion d’immeuble par destination).

L’aménagement qui n’est pas indissociable de l’immeuble (ex : cloison mobile, lampadaire non incorporé à l’immeuble, tapis et moquette non collés,…) n’est pas imposable à la taxe foncière.

Une exception est constituée par les biens d’équipement spécialisés : les biens d’équipement qui servent spécifiquement à l’exercice de l’activité professionnelle sont exonérés de taxe foncière, même s’ils sont incorporés à des immeubles.

 

 

 

 

  Q 6 – En cas de vente d’une maison en cours d’année, qui, du vendeur ou de l’acheteur,

  est redevable de la taxe foncière ?

 

R 6 - La taxe foncière sur les propriétés bâties incombe au propriétaire de l’immeuble au 1^er janvier de l’année d’imposition.

En conséquence, lorsque la vente de l’immeuble intervient en cours d’année, c’est le vendeur qui est redevable de la taxe foncière.

Cependant, l’acte notarié de vente de l’immeuble peut prévoir une répartition du paiement de la taxe foncière entre le vendeur et l’acquéreur, au prorata temporis de leur occupation respective de l’immeuble. Comme le montant de la taxe foncière sera connu en fin d’année, il est généralement prévu que l’acquéreur rembourse au vendeur, lors de la vente, sa quote-part de taxe foncière, sur la base du montant de l’année précédente.